Une fois n’est pas coutume, la short list de valeurs foncières recommandées par le bureau d’analyse l’an dernier n’a pas fait mieux que l’indice de référence. Mais elle signe néanmoins une année positive (+9,2%, dividendes inclus). Pour 2018, Invest Securities parie sur deux foncières de commerce, Klépierre et Carmila.
Invest Securities vient de publier sa sélection de valeurs recommandées pour 2018. Pour le bureau d’analyse, les foncières cotées devraient globalement « continuer d’afficher des croissances de résultat récurrent », portées « plus marginalement désormais » par des renégociations de dettes, et bénéficier de la croissance organique des loyers aidée « par le retour d’une indexation plus prononcée ». Mais, prévient Invest Securities, le secteur « pourrait toutefois subir les hausses de taux d’intérêt en vue ».
Une sélection 2017 en retrait
Pour la première fois depuis 7 ans, la short list des valeurs immobilières recommandées par le bureau d’analyse chaque début d’année a sous-performé son indice de référence – l’IEIF SIIC France coupon inclus non réinvestis -. Les trois valeurs sélectionnées en 2017 – Mercialys, Icade et Sélectirente – ont généré une progression moyenne de 9,2%, soit 7,2 points de moins que l’indice IEIF (+16,4%). Une sélection pénalisée par la médiocre performance de Mercialys (+0,2%), « dont les investisseurs semblent avoir sanctionné le plan de cessions non quantifié, et la moindre visibilité sur les flux », explique Invest Securities, qui déplore également que Sélectirente (+0,5%) n’ait pas « obtenu la performance escomptée, malgré un contexte actionnarial tendu ». La 3e valeur de l’échantillon, Icade, s’est en revanche très bien comportée (+26,8%), « grâce à un flux de nouvelles globalement positif dans un contexte porteur sur les bureaux et l’atteinte probable de son plan 2015-2019 avec un an d’avance », souligne le bureau d’analyse.
Focus commerce en 2018
Pour 2018, Invest Securities procède à un changement radical d’orientation. Il ne sélectionne que deux valeurs (comme il l’avait déjà fait en 2012), toutes spécialistes des centres commerciaux. Un choix étonnant quand on sait, comme le reconnaît d’ailleurs lui-même le bureau d’analyse, que « le commerce subit de réelles difficultés qui doivent être prises au sérieux ». A l’argument négatif de la concurrence du e-commerce, « le facteur dont on parle le plus », il ajoute un autre élément « principal » : la saturation du marché en centres commerciaux. Auquel s’adjoignent la « crise de l’hypermarché », la mutation de « composition des dépenses », ou la « paupérisation des centres-villes ». Mais, écrit Invest Securities, « nous considérons que dans les zones où sont Klépierre et Carmila, les centres commerciaux continueront de faire partie de l’usage quotidien et que les loyers pratiqués y sont globalement soutenables ».
Des titres plus résilients
Le bureau d’analyse estime donc que les dividendes de ces deux valeurs « ont vocation à être maintenus ou légèrement croissants et offrent aux cours actuels un couple risque/rentabilité bien supérieur à ceux d’autres titres ». Il rappelle que ces valeurs ont sous-performé en 2017, et que leurs multiples de résultat de 2019, d’environ 14 fois, sont très inférieurs à ceux des autres grandes foncières. Ils offrent donc « une valorisation qui les rend plus résilients ». Invest Securities est donc à l’achat sur Klépierre et Carmila, avec des objectifs de cours de respectivement 38,5€ et 27,5€.
Frédéric Tixier
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