En 2018, « la remontée très lente des taux d’intérêt n’affectera pas la performance des foncières », écrit Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de gestion. Le gérant du fonds Sofidy Sélection 1 a été récemment noté cinq étoiles par Morningstar. Il continue notamment à privilégier « les foncières cotées dont la stratégie est fondée sur la transformation des actifs en portefeuille ».
L’avantage comparatif du rendement offert par l’immobilier coté va demeurer central cette année.
Notre scénario central demeure celui d’une politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui sera accommodante pour longtemps, alors que le risque d’une inflation des coûts salariaux dans le cadre de nos économies de plus en plus mondialisées demeure faible.
La remontée très lente des taux d’intérêt n’affectera pas la performance des foncières sur la période alors qu’elles sont bien protégées par leur passif (niveau de dette abaissé, duration plus longue et taux fixe) et que la prime de risque est historiquement élevée (entre 250 et 350 points de base sur le Prime selon les pays et les secteurs d’activité).
L’appétit pour le rendement demeure un moteur puissant pour les investisseurs et, pour ces derniers, l’immobilier coté est un vecteur incontournable (le rendement synthétique 2017 estimé des participations de votre fonds est actuellement supérieur à 3,7%) d’autant qu’il offre généralement une bonne protection via l’indexation face à tout risque de remontée des prix à long terme.
Enfin, en France, la loi de finance pour 2018 a finalement acté que les participations inférieures à 5% du capital des sociétés d’investissement immobilières cotées (SIICs) étaient exclues de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Choix de valeurs pour 2018
Notre choix de valeurs continuera de privilégier :
1/ Les foncières cotées dont la stratégie est fondée sur la transformation des actifs en portefeuille. La création de valeur induite est cristallisée par la mise en œuvre de politiques affirmées de rotation de patrimoine permises par un marché de l’investissement animé à l’achat par des investisseurs qui privilégient la perception sur longue période de loyers sans risque locatif.
2/ Des secteurs de croissance porteurs où la détention de foncier s’enrichit de plus en plus d’une activité de services (logistique, hôtellerie et parahôtellerie, infrastructures et le résidentiel allemand qui continue d’afficher le meilleur couple rendement/risque malgré des valorisations ponctuellement tendues auxquels nous sommes attentifs).
Nous considérons en outre que le secteur qui a enregistré ces dernières semaines une vague d’opérations de fusions/acquisitions sans précédent (Unibail-Rodamco/Westfield ; Hammerson/Intu ; Colonial/Axiare ; Vonovia/Buwog) continuera d’être animé par des mouvements de concentration. Il devrait également s’enrichir de nouvelles thématiques (reconstitution d’un segment résidentiel coté sain en Espagne).
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI* avec plus de 4 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 3 900 actifs commerciaux et de bureaux.
