Les analystes de la Société Générale ont publié leur liste de valeurs privilégiées pour 2014. Michel Varaldo, en charge du secteur, livre à pierrepapier.fr ses choix les plus prometteurs. Deux SIIC sont à privilégier : Foncière des Régions pour le rendement, et Mercialys pour la croissance.
A l’aube de la nouvelle année, Michel Varaldo, responsable de l’analyse du secteur des foncières au sein de la Société Générale, reste positif sur les foncières européennes. Mais il prévient « une bonne partie de la performance du secteur dépendra de l’évolution des taux d’intérêt ». Cependant, sur ce front, les économistes de la banque au logo rouge et noir restent confiants après l’accueil que les marchés financiers ont réservé au virage en douceur de la Réserve Fédérale annoncé la semaine dernière. La Banque centrale américaine a décidé de réduire son intervention financière à partir du mois prochain. Pour mettre de l’huile dans les rouages de l’économie, elle injectera à l’avenir 75 milliards de dollars tous les mois sur les marchés et non plus 85 milliards de dollars. Face à ce tournant dans la politique monétaire américaine, la remontée des taux longs sera progressive estiment les experts de la Société Générale qui escomptent un taux des emprunts d’Etat à 10 ans de 3,30 % (contre 2,50 % aujourd’hui) en Europe continentale et de 3,60 % au Royaume-Uni.
Certes « cette remontée entame le potentiel d’appréciation du secteur qui serait de 42 % avec des taux stables » explique Michel Varaldo. Mais « la tension de 80 points de base (0,8%) laisse subsister une prévision d’appréciation des cours de Bourse très honorable de 19 % (23 % en Europe continentale et 10 % au Royaume-Uni) » en ajoutant « ce n’est que dans le cas d’un scénario noir avec des taux remontant à 4,30 et à 4,90 % des deux côtés de la Manche que les cours des Foncières seraient condamnés à faire du sur-place ».
Cette dépendance à l’égard des taux d’intérêt est renforcée pour les Reits européens par un environnement de croissance économique très faible à l’exception de l‘Allemagne et du Royaume-Uni et un fort chômage persistant dans l’Union européenne. De quoi donner une prime au secteur des commerces sur celui des bureaux. Toutefois, les analystes de la Société Générale privilégient une approche société par société plutôt que sectorielle selon les classes d’actifs immobiliers. Ce qui permet à Foncière des Régions (FDR) de se hisser au rang des valeurs préférées de la banque. Cette société d’investissement immobilier cotée (SIIC) offre aux yeux de Michel Varaldo des atouts maîtres avec un management de qualité, la sécurité que confèrent des baux longs, un bon équilibre des risques puisque le résidentiel allemand compense la fragilité des bureaux de sa filiale italienne Beni Stabili et que le titre se distingue avec un rendement du dividende de 6,90 %, soit plus de 2 % supérieur à l’ensemble des foncières du vieux continent. La politique de réduction de l’endettement de FDR paraît convaincante à l’analyste qui attend « une forte baisse du ratio d’endettement rapporté à la valeur du patrimoine (LTV) d’ici la fin de 2017 ». Ce ratio passerait de 52 % à la fin 2013 à 23 % d’ici quatre ans. « Cet objectif sera acquis grâce à des arbitrages et aux cash flows cumulés sur la période » assure Michel Varaldo pour qui la décote de 15 % du cours de Bourse de FDR sur sa valeur d’actif net réévalué (ANR) renforce l’attrait.
L’équipe des analystes de la Société Générale ne limite pas sa liste de recommandations aux sociétés championnes de la distribution. Elle a sélectionné les foncières présentant le plus fort potentiel de progression de leurs loyers et de leurs valeurs d’actifs nets. Deux foncières de développement britanniques font ici figure de stars : Great Portland et Derwent London. « Mais elles sont trop chères ». Mieux vaut leur préférer la star française du genre, Mercialys « qui offre le plus fort potentiel de progression de ses loyers au cours des prochaines années (+2,7% estimés entre 2018 et 2022) et dont le titre reste modestement valorisé en Bourse » estime Michel Varaldo. A noter également que Société Générale redevient acheteur sur le leader européen, Unibail-Rodamco, pour la qualité de ses très grands centres commerciaux et dont la prime sur sa valeur d’ANR est méritée au vu de la visibilité de la progression de ses cash-flow.
Quant au choix par pays, la croissance de l’Allemagne pourra être mise à profit à travers les patrimoines de logements des sociétés Deutsche Annington et GSW Immobilien. Et pour les investisseurs qui croient au retour en grâce de l’Europe du Sud, la SIIC IGD est sélectionnée pour ses faibles ratios de valorisation de ses centres commerciaux.
Propos recueillis par Christophe Tricaud.
pierrepapier.fr
