Gestion 21 organise une table ronde « 100% commerce » le 2 octobre animée par Christophe Tricaud, rédacteur en chef de pierrepapier.fr, avec les interventions de dirigeants de Bérénice, Darty, Rue du Commerce et Unibail-Rodamco.
A quelques jours de cette réunion Laurent Gauville, gérant du fonds immobilier 21, a détaillé pour pierrepapier.fr sa vision sur l’avenir des foncières de commerces.
pierrepapier.Fr : Pourquoi les foncières affichent–elles des performances boursières décevantes depuis le début de l’année 2013 ?
Laurent Gauville : Avec une performance du secteur immobilier en 2013 de +4% est en retard, comparée à la performance du marché actions de +14%, on voit que les foncières ont été plus sensibles que le reste de la cote aux tensions sur les taux d’intérêt et aux interrogations des investisseurs sur l’évolution des politiques monétaires. De fait, avec une forte sensibilité aux taux, le secteur s’est comporté comme une obligation sans acter, contrairement aux marchés actions qui ont globalement pris en compte l’amélioration des perspectives de croissance économique. Cette corrélation aux taux nous semble pourtant exagérée en raison d’un niveau historiquement élevé de la prime de risque (l’écart entre le rendement moyen des foncières et l’OAT 10 ans est aujourd’hui de 340 points de base ou 3,40 %, contre une moyenne historique de 130 points de base). L’importance de la prime de risque permet en effet d’envisager un scénario mêlant à la fois une hausse des taux et des cours. A titre d’illustration, un retour à la prime de risque historique de +130bp, scénario qui vient de se réaliser aux Etats Unis, permettrait à un horizon 3 ans d’avoir malgré une hausse des taux longs à 3.5%, un objectif annuel de performance à deux chiffres sans hypothèse de croissance des cash-flow.
Dans cet environnement, faut-il craindre une dégradation des perspectives des foncières de commerce ?
Non car pour l’investisseur, les foncières de commerce permettent d’accéder à un portefeuille de centres commerciaux gérés par des équipes professionnelles. Elles répondent par conséquent favorablement aux attentes de diversification et de gestion des risques des investisseurs. A ce titre, la signature de nombreux partenariats d’investisseurs (apport en capital) avec des foncières (gestion des centres) traduit la reconnaissance des savoir-faire des équipes des foncières.
Concernant les perspectives de croissance des loyers, si historiquement les foncières de commerce ont bénéficié d’un environnement très porteur (hausse de la consommation, taux d’effort faible) l’atonie actuelle de la consommation et internet ont rendu leur futur plus sélectif. Notre opinion est que dans cet environnement plus discriminant, le savoir-faire des équipes de gestion devient central.
Au niveau de la valorisation, la prime systématique des foncières de commerce par rapport à celles de bureaux sur l’intégralité des entreprises observée avant 2007 a été remplacée par une valorisation plus sélective prenant en compte différents critères (exposition géographique, savoir-faire, niveau des taux d’efforts, taux d’intérêt critique).
Comment les foncières de centres commerciaux gèrent elles la menace internet ?
En préalable, il est important de rappeler que plus de 90% de la consommation passe par un mode de distribution traditionnel d’immobilier physique. Les galeries des centres commerciaux représentent environ 10% du commerce physique.
Par conséquent, notre opinion est que le centre commercial en représentant une faible part de marché du circuit de distribution physique va s’adapter grâce aux savoir-faire de ses équipes.
Le travail des équipes de gestion sur les centres existants vise à accroitre la fréquentation par la rotation des enseignes, le design, l’organisation d’événements. Le centre commercial s’apparente à un média avec l’objectif des équipes d’augmenter et de monétiser l’audience auprès des enseignes sous forme de loyers.
Une autre réponse vise à augmenter la visibilité des sites proposés aux enseignes par l’augmentation de la taille moyenne des centres détenus suite à la cession de petits centres.
Mais s’adapter, c’est aussi jouer sur la complémentarité de l’offre commerciale tant sur l’immobilier physique (détention de retail park en phase avec les besoins des enseignes low-cost) que virtuel (acquisition du site internet Rue du Commerce par la foncière Altaréa).
En conclusion : historiquement, le centre commercial a bénéficié d’un environnement très porteur. Si la nouvelle donne en termes de consommation et d’internet réduit la suprématie des foncières commerces sur les bureaux, le savoir-faire des équipes est un atout pour répondre à l’évolution future des modes de consommation.
Gestion 21 organise une table ronde « 100% commerce » le 2 octobre animée par Pierre Papier avec les interventions de Bérénice, Darty, Rue du Commerce et Unibail-Rodamco.
L’occasion de revenir sur ces questions et d’autres sur le commerce.
pierrepapier.fr
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