Les foncières résidentielles allemandes continuent à délivrer les meilleurs taux de croissance organique du secteur immobilier. L’une des raisons pour lesquelles Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, continue à consacrer plus d’un quart de son portefeuille à cette thématique.
Les premiers résultats des foncières résidentielles allemandes ont confirmé qu’elles continuent de délivrer les meilleurs taux de croissance organique du secteur, à un niveau supérieur à 4%, et des hausses toujours solides de valeurs (13% pour Vonovia et plus de 10% pour TAG Immobilien). En contrepartie, il est vrai, de programmes d’investissements alourdis.
Réserve de croissance intacte
Malgré un taux d’effort qui devient élevé à Berlin (plus de 30% du revenu disponible des ménages) et suscite sans surprise des réactions négatives de la part des locataires (plus de 80% de la population n’est pas propriétaire dans la capitale allemande), la réserve de croissance future demeure largement intacte à nos yeux compte tenu des éléments suivants :
- La croissance démographique dans les grandes villes Outre-Rhin demeure forte (+6,9% par an à Francfort/Main depuis 2013), de même que le déséquilibre entre l’offre et la demande (1/1,69 à Berlin);
- Le mécanisme de hausse des loyers est lié à la croissance des valeurs de marché et aux investissements d’amélioration avec des limitations à la hausse comme à Paris… mais la différence réside initialement dans la qualité et le taux de vacance des immeubles (souvent de grands ensembles standardisés et peu modernisés depuis les années 50 Outre-Rhin) et dans le niveau absolu des loyers (11,6€ /m2 en moyenne à Berlin vs 32€ /m2 à Paris) comme des prix (4 000€/ m2 en moyenne sur le Prime résidentiel berlinois vs 10 000€ /m2 à Paris avec une progression dans les deux cas de 50% sur les dix dernières années). À signaler que l’absence dans la pratique d’indexation des baux sur la hausse des prix est compensée Outre-Rhin par la référence à un indice d’évolution des prix de marché dans la zone de chalandise de l’appartement concerné;
- Les services annexes aux locataires (qui atteignent 9% de la marge d’EBITDA pour Vonovia, la principale foncière allemande dans ce domaine avec 400 000 logements en portefeuille) qui recouvrent des offres de chauffage, connexion internet, services d’aide à la personne, transport partagé;
- La densification des ensembles d’immeubles qui se traduit par le montage de nouveaux immeubles (à bas coût en utilisant la technique des blocs pré assemblés), le plus souvent par réduction de la taille des parkings;
- Une réserve globale de croissance externe (les foncières cotées ne représentent que 4% du parc résidentiel en Allemagne).
Ce sont toutes ces raisons qui nous incitent à conserver plus du quart du portefeuille de Sofidy Sélection 1 sur cette thématique – le résidentiel allemand -, qui s’est illustrée en outre au cours des dernières années par de nombreuses opérations de fusions-absorptions.
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. SOFIDY est une filiale du groupe TIKEHAU Capital.
