Le dynamisme des grands REITs mondiaux entretenu par l’exception américaine
Le développement des acquisitions des foncières américaines est soutenu par davantage de dette tandis que les Françaises restent contraintes par leur désendettement. C’est ce qui transparait de l’étude d’Ernst & Young menée auprès des directeurs financiers des REITs de toute la planète.
Selon la sixième enquête annuelle menée par le cabinet Ernst & Young auprès de 80 directeurs financiers de REITs, ces sociétés foncières disposant de la transparence fiscale dont les Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont la composante française, ces acteurs s’imposent de plus en plus dans le paysage des transactions immobilières.
La part des REITs dans le marché de l’investissement immobilier a sensiblement progressé, selon cette étude, en passant de 14 % en 2012 à 20 % lors des six premiers mois de l’année en cours.
Le volume de transactions réalisées par les REITs atteindrait selon Ernst & Young 80 milliards de dollars pour l’année entière, après que 60 milliards de dollars aient été acquis pour le premier semestre 2013. Si les perspectives du second semestre apparaissent en sensible ralentissement par rapport aux six premiers mois de l’année, c’est que, selon Jean-Roch Varon, associé et responsable du secteur Real Estate d’Ernst & Young, il faut s’attendre à une pause « qui leur permettra de digérer l’activité soutenue des dernières années. Beaucoup de SIIC rencontrent déjà des difficultés à identifier des cibles intéressantes, à la fois en termes de qualité et de prix »déclare-t-il à notre confrère L’Agefi Actifs.
« Les Reits ont été très actives au cours des 3 dernières années en ajoutant 230 milliards de dollars d’actifs à leurs portefeuilles, il ne serait pas surprenant qu’elles digèrent ces acquisitions pendant quelques mois » ajoute Howard Roth, directeur de EY’s Global Real Estate. D’autant que parallèlement, la dette globale des REITs a maintenant repassé son niveau de 2008 (372 milliards de dollars contre 361 milliards lors du précédent pic) et qu’il semble difficile de déséquilibrer leurs bilans davantage. Cependant, il faut remarquer que ce sont les foncières américaines qui ont poussé le bouchon le plus loin dans ce mouvement avec un taux d’endettement (LTV) de 75 % rapporté à la valeur de leur patrimoine. Leur endettement a ainsi progressé de 9 %, à l’encontre du mouvement de désendettement des foncières du reste du monde qui ont vu leur LTV diminuer de 8 % sur la période.
Les SIIC françaises ont été extrêmement actives dans leurs efforts de restauration de leur bilan sous la contrainte de leurs banques quoi qu’elles aient trouvé sur les marchés financiers de nouvelles sources de financement obligataires, se rapprochant ainsi des pratiques de désintermédiation qui sont la loi de l’autre côté de l’Atlantique. La conséquence de la priorité au désendettement des SIIC leur fait épouser une tendance inverse à celle de l’ensemble des REITs sur le marché de l’investissement. Selon les données compilées par l’IEIF pour le premier semestre 2013, les foncières françaises disposant de la transparence fiscale, ces sociétés ont été désinvestisseuses nettes avec 95 millions d’euros d’investissements seulement pour 273 millions de cessions ; manquant donc une nouvelle fois à la promesse de leur statut qui était de doter la France d’une industrie immobilière résiliente aux conjonctures déprimées. Mais la tendance pourrait rapidement changer car on constate que les SIIC ont maintenant dépassé la priorité du désendettement et qu’au contraire certaines d’entre elles ont repris le chemin de la croissance en utilisant d’avantage d’effet de levier.
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