Le stock d’actifs immobiliers à céder par les fonds allemands en liquidation diminue lentement
1°) 19 milliards d’euros d’actifs à céder d’ici 2017 par les fonds allemands en liquidation. Pression limitée à court terme avec « seulement » 5 milliards d’euros d’actifs à céder d’ici 2016.
2°) 2% de discount en moyenne entre les valeurs de cession et celles d’expertise, mais des discounts plus importants pour les fonds liquidés rapidement. La moyenne masque des situations diverses entre 22% de discount en Europe du Sud à un premium de 14% au Royaume-Uni.
Le commercialisateur immobilier DTZ tente de mesurer l’impact de ces cessions sur les marchés immobiliers européens. Les fonds allemands ont déjà cédé pour près de 5 milliards d’euros depuis 2012.
L’étude semestrielle sur les fonds allemands réalisée par DTZ Immobilier fait le point sur le processus de liquidation et ses impacts sur le marché de l’investissement en Europe des fonds allemands en liquidation. Selon cette étude, les fonds allemands détiennent un patrimoine immobilier estimé à 82 milliards d’euros dont 19 milliards d’euros devant être cédés par 17 fonds engagés dans une procédure de liquidation. Trois de ces fonds sont dans le top 10 des fonds allemands par valeur du patrimoine détenu. Après un début prometteur, la décrue de ces stocks d’actifs à céder apparaît très lente puisque sa baisse n’est que de 1 milliard d’euros depuis l’étude réalisée par DTZ au début de l’automne 2012. Cependant Magali Marton, Directrice des Etudes pour la région CEMEA Research de DTZ tempère : “Le timing exact de ces plans de cession est lié bien sûr à la date de clôture du fonds mais dépend aussi de la stratégie plus ou moins pro-active développée par chaque fond. Si on ne retient que la date de clôture, 2017 devrait enregistrer le volume le plus important de cessions. Les fonds avec une échéance long terme ont été jusqu’à présent les plus entreprenants dans la cession de leur patrimoine. Cette stratégie d’arbitrage leur a permis de tirer avantage de l’appétit des investisseurs pour les actifs prime en optimisant leurs valeurs de cessions».
La vente de ces actifs a représenté un montant total de 4,8 milliards d’euros depuis 2012 et 900 millions d’euros d’actifs sont à céder au 4ème trimestre 2013. Depuis le début de l’année 2013, l’essentiel de ces ventes d’actifs ont été le fait de fonds à liquider en 2013 et 2014 désormais vendeurs dans un plus grand nombre de pays qu’en 2012.
Magali Marton ajoute: “La comparaison entre les prix de ces cessions et leurs valeurs d’expertise révèle une décote moyenne de 2%, ce qui est assez encourageant. Sans surprise, les discounts les plus importants – de l’ordre de 15% en moyenne – sont relevés sur les cessions d’actifs des fonds à liquider rapidement. A l’inverse, les ventes d’actifs par des fonds ayant une échéance lointaine ont permis de dégager un premium de 19% par rapport à leurs dernières valeurs d’expertise. Les fonds ont, à l’évidence, cédé leurs meilleurs actifs, tirant ainsi avantage de l’appétit des investisseurs pour ce type de produits. Jusqu’à présent, ces cessions ont été plutôt bien gérées compte-tenu du caractère « forcé » de cette liquidation ».
Les fonds allemands en cours de liquidation détiennent encore un patrimoine de 7 millions de m² d’actifs d’immobilier d’entreprise en Europe. L’Allemagne et le Benelux concentrent l’essentiel de ces surfaces avec respectivement 34% et 20% du total de ces surfaces, avec seulement 18% pour l’Europe du Sud. Les fonds à liquider en 2014 sont fortement localisés en Europe du Sud, en Europe Centrale et de l’Est, alors qu’en France ou au Royaume-Uni les actifs sont à céder en 2016 au plus tard.
Hans Vrensen, Global Head of Research de DTZ, conclut: “Compte-tenu de la stratégie affichée jusqu’à maintenant, et de la répartition géographique des actifs à céder, nous anticipons de réelles opportunités pour les investisseurs en 2014. Ce sera le cas surtout pour les marchés non core comme le Benelux, l’Europe du Sud ou l’Europe Centrale et de l’Est, où les cessions récentes se sont réalisées avec des discounts significatifs.”
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