Abondement des reports à nouveau, maintien ou progression des revenus distribués illustrent la solidité des SCPI d’Amundi immobilier. La SCPI Genepierre repart de l’avant. L’an dernier, Amundi a investi plus de 700 millions d’euros dans le cadre de la gestion de ses fonds retail (pour ses fonds SCPI/OPCI).
La collecte sur le premier semestre 2014 d’Amundi immobilier aurait pu faire penser que le décollage de l’OPCI Grand Public Opcimmo se réalisait au détriment des SCPI puisque celles-ci n’avaient attiré que 99 millions d’euros de souscriptions contre 136 millions un an plus tôt. Il n’en est rien. Bien au contraire ! Le millésime 2014 de la collecte d’Amundi immobilier en SCPI est marqué par une croissance significative avec 283 millions contre 223,7 un an plus tôt. Le second semestre a fait bien plus que rattraper le retard constaté lors des six premiers mois de l’année. Cette croissance est d’autant plus appréciable qu’Amundi Immobilier a gagné trois ans après son lancement la bataille des OPCI grand public.
En 2014 Opcimmo a engrangé 450 millions d’euros de souscription, terminant l’année sur un rythme mensuel de 80 millions d’euros après avoir été référence dans une vingtaine de contrats d’assurance-vie, tant ceux géré par les compagnies du groupe Crédit Agricole que par des partenaires externes. Parti en avance dans la compétition des Opci grand public, Nicolas Simon, directeur général d’Amundi immobilier constate que tout le marché s’équipe avec ces produits répondant aux besoins des compagnies d’assurances. Elles y trouvent une performance qui fait défaut aujourd’hui aux contrats d’assurance-vie en euros : la part d’Opcimmo affiche une taux de rendement interne de 5,74 % pour l’année écoulée alors qu’elle a bénéficié du bon comportement de sa poche investie en valeurs mobilières de foncières autant que ses investissement immobiliers en direct réalisés en Europe ont tenus leurs promesses. Le dirigeant peut se féliciter d’avoir gagné rapidement son pari qui était de conquérir 25% du nouveau marché de l’OPCI grand public, lui-même devant décoller en prenant une place croissante dans les souscriptions d’assurances vie en UC, favorisées par les compagnies d’assurance et les épargnants dans un contexte de baisse des rendements en euros.
Cette précoce arrivée à maturité –Nicolas Simon vise plus de 500 millions de collecte en 2015 – n’a pas amené Amundi Immobilier à relâcher ses efforts sur les SCPI.
Le navire amiral de la flotte des SCPI, Edissimo, investie majoritairement en bureaux dans la région parisienne, a maintenu sa distribution et le prix de ses parts en abondant son report à nouveau qui représente à la fin 2014, 183 jours de distribution contre 23 un an plus tôt. Au moment où l’ensemble des rendements des SCPI semble devoir passer le seuil des 5 %, elle a donc maintenu fièrement un taux de 5,11 % qui est conforté par un report à nouveau de plus de 6 mois, d’autant que Nicolas Simon estime qu’aujourd’hui « les périodes de renégociation des baux sont derrière nous ». Le taux d’occupation financier s’est d’ailleurs légèrement amélioré à 86,7 % contre 85,1 % en 2013. Et la modernisation du patrimoine sera soutenue par une collecte nette de 120 millions d’euros l’an dernier (contre 82,6 millions en 2013).
A ses côtés, la SCPI la plus qualitative d’Amundi Immobilier par l’emplacement très parisien de son patrimoine (48 % dans Paris, plus de la moitié d’ici peu…), Rivoli Avenir Patrimoine, essentiellement investie en bureaux affiche elle-aussi une croissance de sa collecte nette à 106 millions (contre 65,4 millions). Les performances d’exploitation sont au rendez-vous avec un taux d’occupation en sensible amélioration à 92,1 % (contre 90,1 %). Ce qui a permis de maintenir la distribution et le rendement de 4,81 % tandis que le report à nouveau progresse de 105 à 134 jours de distribution. Cette SCPI utilise l’effet de levier de l’endettement à hauteur de 15 % de son patrimoine soit la moitié du taux d’endettement qu’elle s’est autorisé (30 %). Ce qui présente un atout quand le coût de la dette est tombé à 2 % et que l’on finance des actifs offrant un rendement immobilier de 5,5 %, à l’image de l’investissement réalisé l’an dernier à hauteur de la moitié dans le siège de BFM au bord du boulevard périphérique dans le quinzième arrondissement de la capitale.
La troisième SCPI d’immobilier d’entreprise à prépondérance de bureaux d’Amundi Immobilier à avoir collecté en 2013 est Genepierre qui a ré-ouvert les souscriptions à l’automne après avoir fusionné avec Gene-entreprise. Comme c’est toujours le cas après une fusion certains associés ont souhaité sortir. De sorte que si la collecte brute atteint 14,5 millions, d’euros, les souscriptions nettes se limitent à 5,5 millions d’euros. Ce véhicule dont la capitalisation a dépassé les 400 millions d’euros touche les fruits des gros efforts entrepris depuis 2011 pour adapter le patrimoine aux besoins du marché des utilisateurs. En 2014, huit petites lignes ont encore été arbitrées. Son taux d’occupation qui avait souffert est progressivement remonté à 87 %. Et alors que les revenus distribués ont été stabilisés à 13 euros par part, le prix de souscription a été relevé de plus de 35 %, à 266,50 euros. L’opiniâtreté a payé tout comme la confiance des associés de Genepierre renouvelée en faveur d’Amundi immobilier en 2010 s’est révélée gagnante. « il faut plusieurs années pour que les effets des actions entreprises soient ressenties » se félicite Nicolas Simon au vu du chemin parcouru. En tout cas voici de quoi justifier la signature d’Amundi « la confiance ça se mérite ».
Enfin pour clore la liste des SCPI de rendement Gemeo Commerce, créée en décembre 2011, commence à prendre de l’altitude après un décollage plus lent que prévu. Le prix des parts progresse en un an de 2 %, à 204 euros, alors que la distribution des revenus a doublé à 8 euros par parts. Elle bénéficie toujours d’un excellent taux d’occupation. La collecte de Gemeo Commerce a atteint 10 millions en 2014 et devrait accélérer cette année.
A côté des SCPI d’immobilier d’entreprise, Amundi Immobilier continue de s’imposer comme un acteur de premier plan dans les SCPI résidentielles. La dernière-née de la gamme des SPCI Malraux, Reximo Patrimoine 4 a lancé sa collecte qui courbera jusqu’au 16 décembre 2015. En 2014 elle a déjà levé 37 millions d’euros. L’offre en résidentiel se double maintenant d’une SCPI de déficit foncier, Amundi Defi Foncier qui a levé une quinzaine de millions d’euros pour sa première année de collecte. En effet, chez Amundi Immobilier on estime que les interrogations sur l’évolution des prix des logements n’incite pas à investir dans les programmes neufs- ce qui explique qu’il n’y ait pas de lancement de SCPI Pinel à l’ordre du jour- l’immobilier ancien restructuré en Malraux ou en Déficit foncier recèle encore un potentiel de création de valeur. En outre, le Malraux comme le déficit foncier présentent l’avantage de diminuer les revenus imposables des contribuables. Nicolas Simon veut donc y voir « l’antidote » des SCPI de rendements. En tout cas c’est bien une solution complémentaire efficace pour stériliser les revenus immobiliers des SCPI.
Christophe Tricaud
pierrepapier.fr
