Selectirente se donne les moyens de gonfler son dividende

bourse-parisLes arbitrages ont généré une plus-value substantielle que le statut SIIC contraint à distribuer en partie dans les deux ans. Le taux d’occupation se maintient à un bon niveau. Les investissements ont atteint 34,7 millions d’euros pour une rentabilité nette immédiate moyenne de 5,4%.

La Bourse a bien accueilli la publication du chiffre d’affaires de la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Selectirente gérée par les équipes de Sofidy. Son cours de Bourse a grimpé de près de 2 % lors des deux séances qui ont suivi pour porter le titre à son zénith, à 67,20 euros.

Le chiffre d’affaires a atteint l’an dernier 14 millions d’euros, en croissance 7,8%, les loyers seuls augmentant de +8,3% par rapport à 2013. A noter que les relocations portant sur 28 baux ont abouti à un quasi maintien des loyers par les commerces concernés (à 1.656.000 euros contre 1.709.000 euros). Ils représentent près de 12 % du total. La légère baisse des loyers est compensée en partie par l’encaissement d’indemnités de déspécialisation pour 50.000 euros (qui ne sont versés qu’une seule fois !). 2014 a été active sur le front des investissements avec un montant d’acquisitions d’actifs immobiliers directs au titre s’élevant à 34,7 millions d’euros pour une rentabilité nette immédiate moyenne de 5,4%. Une partie de ces investissements a été investie (1,5 million d’euros) en usufruits temporaires de parts des SCPI gérées par le groupe Sofidy ainsi qu’en parts de la SCPI Foncia Pierre Rendement. Sofidy disposait pour investir en 2014 du reliquat des 15 millions d’euros levés en novembre dernier sous forme d’obligations convertibles, ainsi que la part importante de son cash-flow courant qu’elle s’abstient de distribuer. En 2013, il atteignait 5,66 millions d’euros alors qu’un peu moins de 3,8 millions ont été distribués aux actionnaires.

Mais cette faible part du résultat distribué pourrait être revue à la hausse lors des deux prochains dividendes versés. En tout cas Selectirente, dont la distribution de dividende est pénalisée par un endettement en grande partie amortissable, ce qui est vertueux comparé aux SIIC dont l’endettement est remboursable in fine (vous évitez le risque du mur de la dette si vous remboursez au fur et à mesure !) a maintenant les moyens de gonfler son dividende. La SIIC a en effet procédé à des arbitrages importants en 2014. Ils ont porté sur 3.76 millions d’euros (montant supérieur de 10,5% aux valeurs d’expertise au 31 décembre 2013) générant une plus-value distribuable totale de 1.681.000 euros dont 1.064.000 euros comptabilisés en résultat. Le statut SIIC contraint les sociétés à distribuer 60% de leurs plus-values dans les deux exercices suivant la réalisation de leurs plus-values immobilières. Cependant la totalité de cette plus-value n’est pas soumise à l’obligation de distribution.

Lorsque Selectirente a opté pour le statut SIIC en 2007, elle a procédé à une réévaluation comptable de ses immobilisations. La conséquence est que la plus-value globale réalisée à l’occasion de ses arbitrages (1,7 million d’euros au cas particulier de 2014) se répartit en partie en résultat de l’exercice pour 1,064 million sur l’exercice 2014 (concrètement c’est la part de la plus-value réalisée entre 2007 et aujourd’hui) et en partie (617 000 euros) en capitaux propres (un bout de l’écart de réévaluation constitué en 2007 devient distribuable, concrètement c’est la part de la plus-value réalisée entre la date d’acquisition et 2007). L’ensemble de cette plus-value (1,68 million d’euros) constitue du bénéfice distribuable. En revanche, seule la composante résultat (1,06 million est soumise à l’obligation de distribution des SIIC, à 60 % dans les 2 ans, soit 638 000 euros d’obligation de distribution : elle peut aussi distribuer la totalité !). Ce qui correspond à 43 centimes par action, à comparer aux 2,60 euros versés au titre de 2013. Cela ne change pas foncièrement la donne pour évaluer ce titre, mais illustre la capacité de Selectirente à faire évoluer à la hausse son dividende lors des prochains exercices par le seul fait de ses arbitrages.

Côté exploitation du patrimoine de 380 murs de commerces, le taux d’occupation se maintient à 95 % illustrant la résilience de cette classe d’actifs que sont les commerces de pied d’immeuble en milieu urbain (78 % du portefeuille). Le patrimoine immobilier de Selectirente, principalement situé en centre-ville, s’établit à 200 millions d’euros à fin décembre 2014, contre 177,5 millions d’euros hors droits au 31 décembre 2013.

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