C’est l’opinion des gérants d’Immobilier 21, un fonds spécialisé sur les foncières cotées de la zone euro. Ces dernières ont en effet des revenus qui sont indexés sur l’inflation. Ce sont donc les taux réels qu’il faut suivre pour estimer un impact sur leurs résultats futurs. Or, ces taux réels ont peu évolué ces derniers mois, et restent négatifs en zone euro.

Le mouvement de reprise des taux longs se confirme. Entamé en octobre dernier, il s’est amplifié dans le sillage des résultats des élections américaines. Entre fin septembre et fin novembre, le taux moyen des emprunts à 10 ans en zone euro s’est ainsi apprécié de 0,4%, pour s’établir à 1,2%, les seuls taux français progressant quant à eux de 0,56%, valant 0,8% fin novembre.

Hausse des taux et défiance des investisseurs – Une tendance qui devrait perdurer ces prochains mois, aux Etats-Unis, avec le redressement de l’inflation et la sortie des politiques monétaires expansionnistes – comme en témoigne la 1re remontée des taux, le 14 décembre dernier, après plus d’un an de statu quo -. Mais également en zone euro, où l’inflexion sera sans doute plus lente, la BCE ayant confirmé le maintien d’une politique monétaire très accommodante. Or, cette hausse des taux constatée et annoncée s’accompagne « d’une défiance des investisseurs vis-à-vis des secteurs dits de rente et avec des bilans endettés, tels que l’immobilier et les concessions », constate Laurent Gauville et Daniel Tondu, les fondateurs de Gestion 21, gestionnaire du fond Immobilier 21. Une défiance qui explique le repli récent des indices boursiers immobiliers.

Problème d’indicateur – Pour ces gérants, l’analyse des investisseurs est trop sommaire. « L’évolution des taux longs n’est pas le bon indicateur pour apprécier l’évolution future de secteurs ayant une sensibilité aux taux d’intérêt, mais aussi à l’inflation », écrivent-ils dans leur dernière publication mensuelle. Dans la mesure où les foncières, notamment, ont des revenus qui sont indexés sur l’inflation, comme le rappelle aussi Laurent Saint-Aubin, chez Sofidy, « ce sont les taux réels qu’il faut suivre pour estimer un impact sur les résultats futurs », martèlent Laurent Gauville et Daniel Tondu. Or, ces taux réels, contrairement aux taux nominaux, ont très peu évolué ces derniers mois, passant de -0,5% à fin septembre à -0,4% à fin novembre.

Opportunité d’investissement – Le maintien de taux réels négatifs est donc une bonne nouvelle pour les foncières, et la baisse récente de l’immobilier coté est « une opportunité » pour investir dans le secteur, concluent les gérants d’Immobilier 21. Rappelons qu’Immobilier 21 affiche une performance de respectivement 31% et 75% sur 3 et 5 ans[1].

A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion entrepreneuriale agréée par l’AMF en juillet 2007 au capital social de 500 000 €. Elle bénéficie à la fois du dynamisme inhérent à sa jeunesse et de l’expérience de ses deux gérants fondateurs : Daniel Tondu et Laurent Gauville, qui cumulent plus de 25 ans d’expérience professionnelle sur les marchés financiers. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Données au 30/11/2016

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