L’indexation des baux commerciaux, bouclier contre la résurgence de l’inflation

Le secteur de l’immobilier a été affecté en Bourse par la remontée des taux longs. Or, rappelle Laurent Saint-Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, les baux commerciaux sont en partie indexés sur l’indice des prix à la consommation. « La question de la protection de la valeur des actifs contre la hausse des prix sera donc centrale à l’avenir et mettra en lumière l’intérêt de l’immobilier à cet égard », explique-t-il.

Le secteur de l’immobilier a été affecté en Bourse par la remontée des taux longs depuis septembre. Le retournement du marché obligataire ne fait qu’accompagner la hausse des anticipations d’inflation qui, en zone euro, devrait atteindre 1,5% en 2017 vs 0,8% en rythme annuel actuellement.

La question de la protection de la valeur des actifs contre la hausse des prix sera donc centrale à l’avenir et mettra en lumière l’intérêt de l’immobilier à cet égard. Rappelons en effet que les baux commerciaux sont généralement indexés, soit directement sur l’indice des prix à la consommation, soit, en France, sur des indices composites[1] intégrant également une référence à la croissance (25% de l’indice des loyers commerciaux sont fondés sur l’évolution de la moyenne du chiffre d’affaires des commerçants, tandis que 25% de l’indice des loyers des activités tertiaires applicable aux immeubles de bureaux sont tirés de la progression moyenne annuelle du PIB en valeur). Depuis le second trimestre 2013, l’indexation était devenue négligeable comme en témoigne par exemple l’évolution des loyers des centres commerciaux d’Unibal-Rodamco à périmètre constant.

Une remontée progressive de la croissance et de l’inflation sera donc un vrai vecteur de croissance des cash-flows des foncières dans les années à venir. A noter par contre, en Allemagne, que les nouveaux baux commerciaux sont généralement indexés sur l’indice des prix à la consommation avec un décalage d’un an (Deutsche Euroshop), ou une fois qu’une hausse cumulative de 5% a été atteinte (exemple d’Alstria pour les baux signés avec de grands locataires comme les villes de Hambourg et de Berlin, Daimler ou Bilfinger). Par ailleurs, la pratique (même si la loi le permet) est de ne pas indexer les loyers d’habitation. Ces derniers évoluent donc pour leur part exclusivement en fonction de la révision, tous les deux ans, du Mietspiegel index (loyers de proximité comparables) et de l’évolution éventuelle du niveau d’équipement/modernité de l’appartement concerné.

A propos de Laurent Saint-Aubin
Laurent Saint-Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».

[1] L’ILC est établi pour 50% en fonction de l’indice des prix à la consommation, 25% de la moyenne de l’indice du coût de la construction et 25% de la moyenne du CA du commerce de détail. L’ILAT, pour sa part, est fonction, à hauteur de 50% de l’indice des prix à la consommation, 25% de l’ICC et 25% de l’évolution du PIB en valeur.

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