La dette des foncières : un simple « muret » selon La Française AM

defense-019Dans sa dernière livraison, la Lettre trimestrielle de La Française AM, « Immobilier et Perspectives » se livre à une analyse de la dette portée par le secteur immobilier tertiaire français. Après avoir relevé que les volumes d’investissement d’immobilier d’entreprise ont triplé de 2000 à 2007, en passant de 9 à près de 30 milliards d’euros, ont eu pour conséquences un montant global de 125 milliards d’euros sur cette période. A l’issue de cette période où la facilité à trouver des financements allait de pair avec de bonnes conditions, la fragilisation du secteur financier à partir de 2008 a provoqué le retrait de certaines banques, d’autant plus que les nouvelles réglementations en matière de réserves de fonds propres les a amenées à durcir leurs conditions d’octroi de prêts. De sorte que le ratio moyen d’endettement est revenu de 85 % en 2004 à 60 % en 2012, alors que ce mouvement se poursuit encore et que les foncières cotées ont maintenant un objectif affiché inférieur à 50 %. La baisse moyenne de valeur de 7 % constatée sur les valeurs des actifs immobiliers sous-jacents a en outre renforcé le risque des banques.

Cette nouvelle donne a singulièrement compliqué le refinancement des dettes contractées entre 2006 et 2008 pour des durées de 5 à 7 ans. Mais force est de reconnaître que jusqu’ici les ventes forcées sont restées très marginales car le contexte de très bas niveau des taux d’intérêt à amener les banques à ne pas réclamer le remboursement anticipé de leurs créances auxquelles elles avaient droit lorsque les critères de solvabilité des emprunteurs étaient mis à mal bien qu’ils continuent à honorer parfaitement le paiement des intérêts. La Française AM fait siennes les diverses estimations (DTZ, CBRE, …) qui chiffrent à 20 milliards d’euros le besoin de refinancement des quatre prochaines années, auxquels s’ajoutent 5 milliards d’euros de nouveaux crédits. Significatifs, ces montants n’en sont pas moins relativement faibles si on les compare au stock de 490 milliards d’euros de l’immobilier d’entreprise français et à la dette existante estimée à 270 milliards. D’autant que le risque en capital des banques apparaît mesuré au vu de la qualité des actifs et d’un taux d’occupation de 93 % des immeubles tertiaires franciliens. Le risque semble donc se limiter à un risque de liquidité pour les prochaines années. Celui-ci devrait être contenu en raison de l’arrivée de nouveaux acteurs du financement de la dette immobilière tertiaire. La part de marché revenant aux banques qui était de 75 % devrait s’amenuiser au profit des compagnies d’assurances intervenant directement ou par l’intermédiaire de fonds. Si l’on ajoute le recours au marché obligataire par les foncières cotées qui leur a permis de lever 7,5 milliards d’euros au cours des 12 derniers mois, ainsi que l’afflux de capitaux propres « frais » sur le marché, l’obstacle de la dette devrait être facilement surmonté sans déstabiliser le marché concluent les analystes de La Française AM.

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