Actionnaire de Foncière INEA depuis l’adoption du régime de transparence fiscale (SIIC) l’assureur Allianz IARD se désengage de sa participation. Allianz IARD a déclaré à l’AMF avoir franchi en baisse le seuil de 5% des droits de vote de Foncière INEA le 3 décembre, puis celui de 5% du capital le 7 décembre et ne plus détenir aucune action de cette société. Ces franchissements de seuils résultent de cessions d’actions Foncière INEA hors marché.
Ce désengagement illustre la nécessaire recomposition du capital au sein des sociétés foncières cotées. Les assureurs sont en effet astreints à revoir l’ensemble de leurs participations et plus globalement de leurs actifs en vue de s’adapter aux contraintes de leurs nouveaux référentiels comptables, appelé Solvency II. Ce dernier pénalise la détention d’actions cotées en termes d’allocation de fonds propres.
Foncière INEA, avec un capital réparti aux mains de grandes institutions (40 % du capital au 31 décembre 2011) aux côtés de grands actionnaires familiaux (25%) et des dirigeants (17 %) doit faire face à cette nouvelle donne.
Après avoir bien résisté à la montée de l’aversion au risque en Bourse, qui a provoqué un élargissement des décotes des titres des foncières cotées, l’action Foncière INEA connait en 2012 un parcours plus difficile, échappant à la reprise du secteur. Son cours affiche un repli de près de 10 % depuis le 1er janvier. La pression sur le titre s’est d’ailleurs accrue avec la publication d’un chiffre d’affaires pour les 9 premiers mois 2012 de 18,4 millions d’euros dont la baisse de 1,3% par rapport à l’année dernière est plus que compensée par la montée en puissance des loyers issus du co-investissement minoritaire partagés avec une société contrôlée à 70 % par les fondateurs de Foncière INEA, la Foncière de Bagan (2 millions d’euros contre 0,9 pour les neuf premiers mois de 2011), mise en équivalence. Les revenus locatifs ont grimpé de 6,2% sur les neuf premiers mois à 2 millions et les revenus locatifs issus du co-investissement sont passés de 600.000 euros à 2 millions d’euros. Sur le seul troisième trimestre, le spécialiste de l’immobilier tertiaire en régions a vu son chiffre d’affaires reculer de 2,8% à 6,2 millions. Il s’agit du second trimestre de recul. Le taux d’occupation au 30 septembre reste stable à 85% en sensible dégradation sur les 91 % affichés en 2011. Il devrait cependant bénéficier de la livraison de plusieurs actifs, après la prise à bail à la mi-novembre par France Telecom de 4 immeubles de bureaux situés à Aix en Provence.
En apparence, Foncière INEA est faiblement endettée, avec un ratio de dette rapportée au patrimoine (LTV), qui atteignait 40 % fin 2011 en considérant les Oceanes émises comme des fonds propres. Toutefois, la baisse du cours de Bourse risque de remettre en cause cette qualification de fonds propres pour cet emprunt de 34,4 millions d’euros représenté par les 859 334 Oceanes en circulation (taux de conversion de 1,06 obligation pour une action). Dotées d’un nominal de 40 euros, le cours d’action incite maintenant les porteurs de ces obligations à opter pour un remboursement à maturité (janvier 2014) en cash plutôt qu’en actions. Si les Oceanes devaient donc être comprises comme de la dette financière, cela ferait remonter le ratio LTV à 49% au 31 décembre 2011. Cependant, l’exercice de bons de souscriptions d’actions au cours de l’année 2012 a permis de renforcer les fonds propres de la société de 17,9 millions d’euros.
à propos de Foncière INEA
Créée en 1998, la foncière INEA a réellement pris son essor en 2004 à la faveur de plusieurs augmentations du capital et d’une fusion avec d’autres sociétés immobilières. Elle est spécialisée dans l’immobilier commercial (bureaux, commerces, locaux d’activités et de logistique) en régions.
A fin 2011, le portefeuille totalise une surface utile de 231 800 mètres carrés pour une valeur de marché (hors droits) de 314,7 millions d’euros répartis entre immeubles de bureaux (67%), locaux d’activité (24,5%), plates-formes de messagerie (5,5%) et entrepôts (3%).
Le 11 décembre 2012, au cours de 35,02 euros, sa capitalisation boursière s’élevait à 164,6 millions d’euros.
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