Au-delà d’un plaidoyer pro domo pour la SCPI Immorente, en partie investie sur ce créneau, Jean-Marc Peter, le Directeur général de Sofidy, met en exergue les atouts de l’actif « terrain de camping » en matière de diversification. Outre un modèle économique simple et lisible, ce type de bien présente notamment l’avantage d’être polyvalent en termes de destination, ce qui n’est pas le cas pour la plupart des autres secteurs « diversifiants ».
La stratégie de diversification du patrimoine immobilier de notre SCPI Immorente, la plus importante des SCPI de commerces française, avec 2,2 Md€ de capitalisation, vise à sécuriser les flux locatifs, afin d’assurer les dividendes distribués aux porteurs de parts. Pour cela, chacun des segments de diversification que nous choisissons doit remplir trois conditions : être positionné sur un secteur porteur ; présenter un modèle économique lisible ; et afficher une valeur résiduelle pérenne. Un terrain de camping répond précisément à chacun de ces trois critères.
Un segment porteur et lisible – Avec près de 85 millions de visiteurs par an, la France est la 1re destination touristique au monde. À quoi s’ajoutent les quelque 40 millions de Français qui partent en vacances, souvent dans l’Hexagone. Porteur, le secteur du tourisme est également prometteur. Si la France reste de loin la destination préférée des touristes étrangers, ce n’est que la 9e en montants dépensés par visiteur. Le chiffre d’affaires généré par le tourisme recèle donc encore un potentiel de croissance, soutenu notamment par le plan de bataille déployé en juin 2014 par l’actuel gouvernement pour affirmer le leadership français, avec un objectif de 100 millions de visiteurs par an d’ici à 2020.
Un modèle économique lisible – L’exploitation d’un terrain de camping repose par ailleurs sur un modèle économique simple et lisible, permettant d’analyser la capacité du locataire à honorer son loyer. Les charges, composées de la masse salariale saisonnière, de la consommation de fluides (eau, électricité…) ainsi que de l’achat de mobil-homes en crédit-bail par l’exploitant, peuvent être estimées. Le compte d’exploitation peut donc être facilement reconstitué et des prévisions établies sur la base des anticipations de chiffre d’affaires.
Une valeur résiduelle pérenne et élevée – Reste la notion de valeur résiduelle. La plupart des actifs immobiliers diversifiants (entrepôts, établissement de santé…) sont « monovalents », c’est-à-dire destinés à une exploitation spécifique. En cas de vacance durable imposant un changement d’usage, les transformations à entreprendre sont la plupart du temps conséquentes et onéreuses, ce qui réduit sensiblement la valeur résiduelle de l’actif. Cette valeur est donc inversement proportionnelle à la complexité du bien. Or, un terrain de camping est un actif « pur », le plus souvent constructible, au moins partiellement. Un « bilan promoteur » peut donc, si nécessaire, être réalisé pour déterminer la valeur résiduelle du terrain. Elle peut même, selon l’emplacement, ressortir supérieure au prix d’acquisition.
Une sélection de terrains « premium » – La conjonction de ces trois conditions ne saurait pour autant être totalement suffisante pour s’assurer de la qualité d’un tel actif de diversification et de la pérennité des loyers. Un terrain de camping doit être positionné dans une zone touristique attractive mais également offrir un espace dédié aux mobil-homes pour répondre à l’évolution de la demande. Parallèlement, l’exploitant doit être un des leaders dans sa zone touristique et proposer des prestations haut de gamme. Le patrimoine de la SCPI Immorente est à ce jour investi sur deux terrains de camping-caravaning, l’un sur l’île de Ré, l’autre à Port Camargue, soit un investissement total de près de 30 millions d’euros. Ces actifs offrent un taux de rendement supérieur en moyenne de 100 points de base aux murs de commerces situés dans le cœur des grandes villes attractives. C’est avec rigueur et prudence que nous allons poursuivre cette stratégie de diversification avec un objectif d’une à deux acquisitions annuelles.
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerce, et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 3,7 milliards d’euros sous gestion au 31 décembre 2015, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF avec le statut de Société de Gestion de Portefeuille, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 37 000 porteurs de parts, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 3,7 milliards d’euros constitué de plus de 3 700 actifs commerciaux et de bureaux.
Très intéressant. merci pour cet article traité en profondeur !
La valeur résiduelle dépend du régime de détention du foncier : est-ce de la pleine propriété ? Merci