Intergestion veut capitaliser sur sa maîtrise de la chaîne de valeur de l’immobilier géré pour compte de tiers

rehabiliteAprès une année plus difficile que prévu, Intergestion le spécialiste des SCPI d’immobilier réhabilité veut passer à la vitesse supérieure.

Quand on demande à Gilbert Rodriguez, président d’Intergestion quel est l’investissement réalisé l’an dernier par l’ensemble des SCPI d’Intergestion dont il est le plus satisfait, la réponse ne tarde pas : « c’est la réhabilitation de l’ancienne gendarmerie de Blois. Le produit est entré dans le patrimoine de notre SCPI Malraux Pierre Investissement VII à 2 900 euros, dont 70 % de travaux ». C’est le type même d’opération dans lesquels la société de gestion peut faire valoir les atouts de son intégration dans la chaîne de création de valeur de l’immobilier réhabilité : de la recherche de l’immeuble, à la gestion des travaux, en passant par la collecte des capitaux et la gestion locative de l’immeuble réhabilité.

Depuis plus de 15 ans, Intergestion s’est imposé comme un acteur de premier plan des réhabilitations immobilières en Malraux. Il a fait ses preuves notamment en liquidant les premières SCPI de ce type qui ont délivré à leurs associés un retour sur investissement de plus de 9 % par an (pour ceux dont le taux marginal d’imposition était de 50 %). En 2013, la SCPI Pierre Investissement VIII a collecté 21 millions d’euros, en ligne avec la collecte réalisée un an plus tôt par Pierre Investissement VII. Cependant, il constate une banalisation de la SCPI Malraux qui se poursuit depuis 3 ans que la déduction de revenus a été remplacée par une réduction d’impôt maximale de 100 000 euros acquis dès la souscription (compte tenu de la part des travaux cela correspond à une souscription de 168 000 euros). Cette banalisation a été de pair avec un élargissement de la base de souscripteurs qui sont maintenant plus nombreux avec des souscriptions unitaires qui tendent à baisser. En2013, le montant moyen souscrit pour les parts de Pierre Investissement VIII est passé sous la barre des 30 000 euros contre 37 000 euros un an plus tôt. Avant la réforme fiscale, ce montant unitaire voisinait 80 000 euros. Cette année, Gilbert Rodriguez va renforcer le travail d’animation auprès de ses partenaires qui ont compris que le Malraux constituait un bon point pour entrer en relation avec leurs clients. Fort de ce renforcement commercial, il attend un net rebond des souscriptions en SCPI Malraux.

Ces efforts d’animation du réseau de partenaires d’intergestion vont aussi profiter aux deux autres SCPI du groupe, la SCPI de rendement Cristal Rente et la SCPI de déficit foncier Grand Paris Pierre dont la collecte n’a pas été l’an dernier conforme aux objectifs que leur avait assigné la société de gestion, en partie à cause de la refonte de l’équipe commerciale.

Cristal Rente a collecté 6 millions d’euros sur les thématiques du résidentiel dynamique, les lots de parking et les murs de boutiques essentiellement situés en Ile-de-France et les grosses agglomérations en régions. Cependant, avec une capitalisation de 15 millions d’euros, elle a acquis une taille critique qui permet d’envisager de prochains référencements en assurance-vie. Sa commercialisation sera facilitée cette année par la hausse des valeurs d’expertise qui se traduisent par une décote du prix de souscription sur la valeur de réalisation. Ce qui devrait se corriger si les associés entérinent lors de la prochaine assemblée générale de la SCPI un relèvement du prix de souscription des parts, alors que le rendement des parts (hors commission de souscription non comprise dans le prix) ressort à 5,6 % pour la première année complète de distribution de ses revenus.

Quant à la SCPI de déficit foncier Grand Paris Pierre (voir pierrepapier.fr du 21 mars 2013), elle permet d’imputer dans la limite de 10 700 euros par an sur le revenu global des associés la quote-part du déficit engendrée par les travaux entrepris dans les immeubles dont la SCPI a fait l’acquisition. Elle a bouclé son augmentation de capital de 5 millions d’euros le 31 décembre dernier. Une nouvelle augmentation de capital va débuter prochainement alors que sa durée de vie va être raccourcie pour clarifier le contrat d’investissement proposé aux souscripteurs. Elle vient d’investir dans le vieux Nanterre (92) et des opérations à Louveciennes et à Viroflay sont en préparation. Gilbert Rodriguez veut passer à un rythme de collecte plus rapide car il croit que la zone du Grand Paris recèle le « meilleur équilibre entre le niveau des loyers et les valeurs vénales ».

Gilbert Rodriguez ne dévoile pas d’objectifs globaux de collecte pour 2014. Mais il est clair que les 32 millions levés l’an dernier ne sont pas à la hauteur des ambitions légitimes de la société de gestion et de sa gamme de SCPI et de l’intégration des métiers de la chaîne de création de valeur de l’immobilier géré pour compte de tiers. Son équipe commerciale est maintenant en ordre de bataille pour passer à la vitesse supérieure. Intergestion-Sud, première implantation en régions vient ainsi d’être créée pour animer les partenaires locaux.

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