2017 n’égalera pas 2016. L’an dernier, les volumes investis en immobilier d’entreprise français sont restés à des niveaux très élevés – +39% au-delà de la moyenne décennale -, sans parvenir toutefois à dépasser le montant enregistré en 2016 (-3%). La prime de risque des actifs immobiliers, en repli, reste attractive. SCPI et OPCI figurent parmi les investisseurs les plus actifs.
« Une fin d’année vrombissante, mais pas triomphante », constate Cushman & Wakefield dans l’étude annuelle qu’il consacre à l’investissement dans l’immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activité).
39% au-delà de la moyenne décennale – Au 4e trimestre, « la nette accélération des volumes d’investissements – avec un doublement des montants d’un trimestre sur l’autre – n’a pas permis de combler le retard pris sur l’année 2016 au cours du 3e trimestre (-7% en un an) », explique le courtier. Résultat : l’année 2017 se termine sur un chiffre certes élevé – 26,1 Md€ -, mais inférieur de 3% à celui constaté en 2016. Les volumes restent toutefois supérieurs de 39% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Si le prix unitaire moyen des transactions se stabilise à 39 millions d’euros, les méga-transactions – montant supérieur à 200 M€ – ont rythmé le 4e trimestre. Sur l’ensemble de l’année, cette tranche d’opérations totalise 9,4 Md€ d’investissements, « un niveau exceptionnel non égalé depuis 2007 (10,1 milliards) », détaille Cushman & Wakefield, en rappelant l’acquisition emblématique de l’année, l’immeuble de bureaux « Cœur Défense » par le club deal associant ACM, Amundi Immobilier et Primonial REIM.
Erosion des primes de risque – Cette bonne santé de l’immobilier d’entreprise, qui devrait se confirmer en 2018, reste toutefois marquée par la baisse tendancielle des rendements. En 2017, la contraction des taux « prime » s’est poursuivie, le rendement des bureaux et, surtout, celui des commerces, franchissant à la baisse le seuil des 3%. La remontée des taux d’intérêt de long terme a eu pour effet de réduire encore davantage la prime de risque – le différentiel entre le rendement des actifs et le taux sans risque – des actifs immobiliers. Pour autant, « ce « spread » reste incitatif » considère Cushman & Wakefield, l’évaluant à 145 points de base sur les commerces, 220 points de base sur les bureaux à Paris « QCA », et à un peu plus de 420 points sur le secteur logistique.
Montée en puissance des OPCI et SCPI – Le courtier constate par ailleurs d’importants changements dans la typologie des acquéreurs. 2017 atteste de la montée en puissance des véhicules non cotés de la pierre-papier, OPCI et SCPI affichant un volume d’investissement de 8,8 Md€, soit 48% de plus que celui enregistré en 2016. La forte collecte dont ils sont l’objet a en outre conduit ces acteurs « traditionnellement très actifs sur les petits et moyens volumes, à élargir leur gamme d’investissement à des opportunités d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, voire même au-delà de 200 millions d’euros », souligne Cushman & Wakefield. Pour la première fois de leur histoire, ajoute-t-il, OPCI et SCPI occupent « une position centrale sur la scène française de l’investissement en immobilier d’entreprise, tant en qualité d’acquéreur que d’investisseur net ».
Frédéric Tixier
A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 Md$ réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
