La SCPI européenne de bureaux de la Française REM a collecté près de 200 M€ l’an dernier, et procédé à 318 M€ d’acquisitions. LF Europimmo utilise en effet l’effet de levier de l’emprunt pour prendre de l’avance dans son programme d’investissement.
La petite SCPI européenne de la Française REM est devenue grande… Lancée en juillet 2014, au tout début de la vague des SCPI eurocentrées initiée par Novapierre Allemagne, LF Europimmo connaît un succès croissant auprès des souscripteurs
Amplification de la collecte – Après avoir plus que doublé sa collecte entre 2015 et 2016 (120 M€ contre 50 M€), elle boucle l’année 2017 sur une nouvelle impressionnante progression, enregistrant près de 200 M€ de nouveaux encours, dont environ 40 M€ sur chacun des trois derniers trimestres. Elle se rapproche ainsi de la performance commerciale de la SCPI « paquebot » du groupe, Epargne Foncière (272 M€ de collecte, 2,2 Md€ de capitalisation à fin 2017), ces deux véhicules cumulant à eux seuls plus de 70% de la collecte nette en SCPI de la Française GREIM l’an dernier. De l’argent frais que LF Europimmo a totalement transformé en nouveaux investissements, la société ayant procédé l’an dernier à plusieurs acquisitions, pour un total de 318 M€.
Effet de levier – La SCPI est en effet autorisée à s’endetter jusqu’à 30% de la valeur des actifs. Une mesure qui lui permet de mieux gérer le décalage entre souscriptions et investissements, en prenant de l’avance dans son programme d’acquisition. Tout en améliorant, grâce à l’effet de levier ainsi généré, la rentabilité des opérations financées. LF Europimmo est, conformément à sa stratégie, clairement en situation de surendettement, sa dette -contractée à un taux moyen très favorable de 1,5%- s’établissait à 28,6% de ses actifs à fin 2017. Le delta avantageux entre le taux de rendement des immeubles acquis et le taux de ses emprunts n’empêche toutefois par la SCPI d’afficher un taux de distribution en baisse par rapport à 2016 (4,22% vs 4,56%). Une situation qui résulte en partie du recul récurrent du taux d’occupation financier sur l’année 2017 -conséquence des mesures d’accompagnement concédées sur les nouvelles acquisitions-, ce « TOF » passant de 99,8% à fin 2016 à 93,5% en fin d’année dernière.
Elargissement européen – LF Europimmo s’est en revanche davantage diversifiée sur les pays de la zone euro. Essentiellement investie en Allemagne et en France lors de ses premières années d’existence, elle a ajouté progressivement les Pays-Bas (en 2016), puis l’Irlande et la Belgique (en 2017) à son portefeuille majoritairement composé d’actifs de bureaux. A fin 2017, l’Allemagne pesait pour 58,28%, la Belgique pour 12,35%, les Pays-Bas pour 6,18%, et l’Irlande pour 2,58%, le solde étant investi en France. Rappelons que la SCPI avait procédé l’an dernier à une revalorisation de son prix de souscription de 1,5% -dopant mécaniquement la performance des anciens porteurs de parts-, tout en allongeant le délai de jouissance à 6 mois. Une mesure elle aussi destinée à fluidifier le décalage entre souscriptions et investissements.
Frédéric Tixier
A propos de la Française GREIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 16 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 31/12/2017) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier
