Après une année 2015 exceptionnelle, tant en termes de commercialisation que d’investissement, le marché français des entrepôts accuse un léger ralentissement côté utilisateurs au cours du second trimestre 2016. L’attrait des investisseurs pour ce type d’actifs reste en revanche soutenu. BNP Paribas Real Estate, dans sa dernière étude consacrée à ce marché, anticipe une nouvelle contraction des taux de rendement en logistique urbaine.
« Après huit trimestres particulièrement robustes, où la demande placée s’était nettement positionnée au-dessus de 600 000 m², le marché de la logistique français a marqué le pas au cours du 2e trimestre 2016 avec un peu plus de 540 000 m² placés, soit une baisse de 34% en un an », analyse René Jeannenot, Directeur Logistique France chez BNP Paribas Real Estate dans la dernière étude que consacre le broker au marché des entrepôts en France.
Repli des transactions – Selon les chiffres BNP Paribas Real Estate, ce sont 1,5 million de mètres carrés d’entrepôts supérieurs à 5 000 m² (86 transactions) qui ont été commercialisés sur la totalité du 1er semestre 2016, contre 1,6 million de mètres carrés un an plus tôt (88 transactions). Si la taille moyenne des transactions continue à progresser (environ 17 400 m² fin juin 2016 contre 16 000 m² fin décembre 2015), la part relative des grandes (supérieures à 20 000 m²) et très grandes surfaces (supérieures à 40 000 m²) est en diminution, mais représente encore plus de la moitié des volumes échangés. Le stock disponible global (3,3 millions de m² au 1er juillet) est quasi identique à celui observé à fin 2015 (+3%), et se concentre toujours sur la région parisienne (plus de la moitié du stock). BNP Paribas Real Estate estime qu’environ 130 000 m², actuellement en chantier, viendront alimenter le stock existant au cours des prochains mois.
Primauté des régions – L’activité locative est assez contrastée selon les régions, la part de Paris et de sa banlieue baissant en relatif. « Les transactions réalisées en compte propre et en clé en main ont été beaucoup plus nombreuses en régions, où plus de 650 000 m² ont été commercialisés depuis le début de l’année (60% du marché local) contre 77 000 m² en Ile-de France (19% du marché) », constate René Jeannenot. Côté loyers, peu de changements : les valeurs « prime » en régions continuent de s’échelonner entre 42 et 48 €/m² et se maintiennent entre 53 et 55 €/m² en Île-de-France.
Investissements en hausse de 17% – Les investisseurs continuent en revanche à privilégier cette classe d’actifs. Avec 565 M€ investis au 1er semestre, l’investissement logistique progresse de 17% par rapport au 1er semestre 2015. On est encore loin du montant record enregistré l’an dernier (2,2 Md€), sachant toutefois que l’essentiel de cette performance avait été réalisé au 4e trimestre (1,3 Md€). Contrairement à l’an dernier, relève BNP Paribas Real Estate, les acheteurs paneuropéens sont moins présents. « Néanmoins, le semestre a été dynamisé par plusieurs portefeuilles de taille moyenne achetés par des fonds anglo-saxons, comme Diane pour 105 millions d’euros acquis par Rockspring ou bien Wolf pour près de 100 millions d’euros acheté par Stam Europe pour un fond américain. À noter, le retour et l’accélération des ventes en blanc de plateformes logistiques que l’on retrouve à la fois dans les zones sécurisées de la dorsale mais également dans d’autres hubs logistiques comme Toulouse et Le Havre », constate Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique et Activité France.
Baisse des taux de rendement – Conséquence logique de ces afflux de capitaux, et de la poursuite de taux durablement bas, les taux de rendements sont tirés à la baisse. Les taux « prime » en Ile-de-France s’établissaient toujours à 5,70% en Ile-de-France, comme à la fin du 2e trimestre 2016, mais désormais bien en deçà de la barre des 6% (6,35% à la fin du 1er semestre 2015). Leur contraction devrait s’accentuer au cours des prochains mois, à l’instar de la tendance qui touche tous les pays européens. BNP Paribas Real Estate anticipe des taux prochainement compris entre 5% et 5,50% en logistique urbaine.
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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
