Laurent Denize, Co-Directeur mondial des investissements Oddo Meriten AM, revient sur les rachats massifs subis par certains fonds britanniques placés en immobilier physique et analyse les conséquences possibles sur les foncières cotées européennes – et des fonds qui y sont investis. Le risque de contagion lui semble limité. Au contraire, il anticipe une revalorisation des actifs des foncières cotées en Europe.
Dans un « market flash » publié le 18 juillet, Oddo Meriten Asset Management, qui gère notamment le fonds Oddo Immobilier, revient sur les conséquences du Brexit pour les fonds immobiliers britanniques, et l’ensemble du secteur immobilier en Europe.
D’autres fonds pourraient suivre dans les semaines à venir… « Jusqu’à présent, et en un très court laps de temps, sept fonds britanniques investissant dans l’immobilier physique (Standard Life, Aviva, M&G, Henderson, Columbia, Threadneedle, Canada Life et Aberdeen) ont suspendu les rachats, ou ne les ont acceptés que moyennant une forte décote, suite à un afflux de demandes de sortie des investisseurs. Nous croyons que d’autres fonds pourraient suivre dans les semaines à venir en raison des doutes grandissants sur la valorisation de l’immobilier au Royaume-Uni » expose Laurent Denize, Co-Directeur mondial des investissements Oddo Meriten AM.
Une décote de 25% sur les foncières britanniques… « Il convient de noter que les foncières au Royaume-Uni se négocient aujourd’hui avec une décote de 25 % par rapport à la valeur de leur actif net quand celle des sept fonds « bloqués » détenant des investissements en direct dans l’immobilier n’ont vu la leur diminuer que d’environ 5 %. Si les foncières cotées offrent une liquidité immédiate et sont librement négociables au gré de la perception qu’ont les investisseurs de leur valorisation, la monétisation de la cession d’un actif réel est l’aboutissement d’un long processus. La dégradation du marché immobilier au Royaume-Uni laisse donc penser à de nouvelles dépréciations d’actifs dans les prochains mois, qui impacteront négativement les valeurs liquidatives », poursuit-il.
Impact limité sur les fonds immobiliers de la zone euro… « Les sept fonds gelés sont principalement investis sur des actifs physiques au Royaume-Uni et ne détiennent qu’environ 10% de leur actif en liquidité et en foncières cotées. L’impact sur les fonds immobiliers de la zone euro devrait donc être limité. Par ailleurs, les sociétés immobilières d’Europe continentale ne sont que faiblement exposées au marché britannique. Il importe néanmoins de savoir si cela représente un « effet d’aubaine » pour les sociétés européennes ou si, au contraire, elles risquent d’être victimes d’un effet de contagion suite à des ventes forcées en compensation des pertes subies », s’interroge Laurent Denize.
Revalorisation des actifs des foncières cotées en Europe… « Les résultats opérationnels des sociétés immobilières en Europe suivent une tendance positive qui confirment nos anticipations de croissance des dividendes. De surcroît, les projets de développement en cours génèrent des rendements compris entre 5 % et 8 %, ce qui demeure potentiellement attrayant au regard du coût du capital. Nous anticipons une revalorisation des actifs des foncières cotées en Europe car la valorisation de leurs portefeuilles immobiliers paraît faible eu égard aux transactions observées sur le marché direct. A titre d’exemple, le marché résidentiel allemand est valorisé à seulement 50% de sa valeur de remplacement égale à 3 000 €/m² environ. Sur un aspect purement technique, MSCI et Standard & Poor’s vont traiter l’immobilier comme un secteur à part entière à partir du 31 août et non plus comme une sous-catégorie du secteur financier », rappelle le gérant.
Laurent Denize précise par ailleurs qu’Oddo Immobilier « ne détient aucun investissement en direct en immobilier physique », et que plus de 30% de ses actifs sont placés sur le secteur résidentiel en Allemagne « qui bénéficie d’un réel statut défensif aujourd’hui ». Entre le 1er janvier et le 13 juillet 2016, Oddo Immobilier[1] affiche une performance de 5,21%.
A propos d’Oddo Meriten AM(i)
Oddo Meriten Asset Management est la branche de gestion d’actifs du Groupe Oddo. Depuis août 2015, elle rassemble les activités de Oddo Meriten AM S.A. et Oddo Meriten AM GmbH. Avec 46 milliards d’euros d’encours sous gestion et 276 collaborateurs, Oddo Meriten AM est désormais un acteur franco-allemand leader des sociétés de gestion indépendantes de la zone euro. Spécialiste des marchés européens, Oddo Meriten AM offre à ses clients une palette unique de solutions d’investissement performantes sur toutes les principales classes d’actifs, dont les actions européennes, obligations corporates (Investment Grade et High Yield), obligations convertibles et solutions d’allocation d’actifs.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société.
[1] Part CI
