La SCPI spécialiste des résidences services et des murs d’hôtel gérée par Fiducial Gérance s’est rouverte aux souscriptions le 24 avril dernier. Son capital est désormais variable. Mais Logipierre 3 reste dans une logique de collecte « maîtrisée ».
Il aura fallu attendre neuf mois pour que Logipierre 3 ouvre de nouveau son capital. Fermée aux souscriptions depuis le 1er juin 2017, la SCPI gérée par Fiducial Gérance était depuis lors dans l’attente d’un nouveau visa AMF lui permettant de reprendre sa commercialisation.
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La mise en œuvre de plusieurs opérations approuvées par l’assemblée générale extraordinaire du 26 juin 2017 dépendait de ce nouveau passeport, désormais délivré : l’augmentation du capital social à 50 M€ ; la variabilisation du capital ; et la division par deux de la valeur nominale de la part, accompagnée d’un doublement du nombre de titres. « Ce sont ces derniers points qui ont retardé la réponse de l’AMF », explique-t-on du côté de la société de gestion. Toutes ces clauses enfin dument validées, la SCPI s’est donc rouverte aux souscriptions le 24 avril dernier, avec un prix de la part dorénavant fixé à 1 368 euros.
S’ajuster aux valeurs de marché
Toutes ces opérations visaient d’abord à redonner à la SCPI des conditions de prix cohérentes par rapport aux valeurs de marché. Le nouveau prix de souscription ressort en effet revalorisé de près de 16% par rapport au dernier prix d’exécution, à fin mai 2017 (2 364 €, divisé par deux). Tout en restant dans le bas de la fourchette autorisée, le prix de souscription représentant 90% de la valeur de reconstitution au 31 décembre (1 519 € par part). Logipierre 3, ainsi revalorisée, compte bien également séduire de nouveaux actionnaires, mais dans des proportions raisonnables, fidèle en cela à la stratégie de développement raisonné de Fiducial Gérance. La société de gestion est en effet en phase de recherche de nouveaux actifs. Mais ne souhaite pas ouvrir totalement la vanne des souscriptions tant que ces investissements ne seront pas concrétisés et loués à des opérateurs, afin « de ne pas diluer les associés », explique-t-elle. Afin de gérer avec le plus de souplesse possible le décalage entre ses acquisitions et sa collecte, Logipierre 3 dispose en outre d’un délai de jouissance de 6 mois, et peut désormais faire appel au levier du crédit (jusqu’à 30% de la valeur des actifs).
Près de 60 M€ de capitalisation
Logipierre 3, dont la capitalisation ne s’élève pour l’heure qu’à un peu moins de 60 M€, ne compte actuellement que 6 actifs, essentiellement des résidences hôtelières ou étudiantes, situées à Nice, Montpellier, Paris, Strasbourg et Toulouse, toutes entièrement louées. Elle recherche des investissements unitaires de l’ordre de 10 à 15 M€, dans ces mêmes secteurs dont les rendements, comme l’explique le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, « restent plus soutenus qu’en bureaux ou en commerces ». En termes de profitabilité, la SCPI se situe dans le haut de la fourchette des véhicules spécialisés (taux de rendement de 5,16% en 2017). Elle envisage pour l’instant le versement d’un dividende de 60 € par part en 2018 (soit, ramené au nombre de parts, l’équivalent du dividende 2017). A noter que les acomptes seront désormais versés à un rythme trimestriel, contrairement au rythme semestriel précédent.
Frédéric Tixier
A propos de Fiducial Gérance(i)
Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec 1,8 milliards d’euros d’actifs gérés, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également des groupements forestiers.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
