Sofidy, premier acteur indépendant du marché des SCPI, a présenté ce mercredi 1er mars son bilan 2016. La société de gestion annonce une collecte brute volontairement limitée à 471 M€ (+6,3% vs 2015). Elle a investi 509 M€ l’an dernier, et prévoit de porter ce volume à 850 M€ en 2017, année du lancement prévu de son 1er OPCI grand public.
Collecte contrôlée, rendements mesurés, croissance programmée : tous les clignotants sont au vert chez Sofidy, la première société de gestion indépendante sur le marché des SCPI, avec un encours sous gestion de 3,6 Md€ pour ces seuls produits (et 3,9 Md€ au total) à fin 2016.
Nouvelle collecte record, volontairement limitée – A la tête de la plus grosse SCPI du marché (Immorente, avec près de 2,5 Md€ de capitalisation à fin 2016), Sofidy réalise, comme la plupart de ses concurrents, une nouvelle collecte brute record. Avec 471 M€ au total, dont 440,7 M€ sur ses seules SCPI, elle enregistre une progression globale de +6,3% par rapport à 2015 (et de +12% sur les SCPI). Mais cette hausse reste inférieure à celle du marché des SCPI dans son ensemble (+30%, selon les estimations de l’IEIF). « Nous nous sommes attachés à limiter notre collecte, afin de pouvoir l’investir dans les meilleures conditions », revendique Jean-Marc Peter, le Directeur Général de Sofidy. Depuis juin 2016, la société de gestion a en effet abaissé à 100 000 € (contre 150 000 € précédemment) le niveau maximum de souscription sur ses SCPI par foyer fiscal d’investisseur.
Investissements diversifiés, tant sectoriellement que géographiquement – Ce niveau de collecte raisonnable a permis à la société de gestion de pratiquer une stratégie d’investissement sélective et relativement diversifiée, tant sectoriellement que géographiquement. Les murs de commerce, spécialité historique de Sofidy, restent majoritaires et représentent près de la moitié des investissements réalisés en 2016 : 246 M€ sur un total de 509 M€. Les bureaux viennent en seconde position (177 M€), suivis, de très loin des investissements de diversification (12 M€), notamment les terrains de camping dont Sofidy est de plus en plus friand. Le groupe continue également à privilégier les investissements indirects (54 M€ en 2016), via des club deal professionnels, qui lui permettent de faire bénéficier les associés de ses SCPI des rendements des investisseurs institutionnels, ou d’accéder à des thématiques sectorielles en vogue, comme celui de la santé par exemple.
Rentabilité moyenne en hausse – La rentabilité moyenne des opérations réalisées en 2016 (6,4%) est d’ailleurs supérieure à celle constatée en 2015 (6%). Une amélioration qui s’explique en partie par cette stratégie de diversification sectorielle, mais également géographique. Sofidy a investi l’an dernier 153 M€ aux Pays-Bas en actifs de commerce (centre-ville mais également « Woonboulevard » -zone commerciale dédiée à la thématique équipement de la maison), un marché qui présente « de très beaux fondamentaux par rapport au reste de l’Europe », et où il est possible de réaliser des acquisitions « dont le taux de rendement peut dépasser 7% ». Contrairement à ses objectifs, Sofidy n’a pas investi en Allemagne l’an dernier (contre 150 M€ les années précédentes), car le marché était « plus concurrentiel » que prévu.
Optimisme sur l’évolution des marchés immobiliers – Face à la montée des risques qui semblent menacer les marchés immobiliers physiques (explosion de la collecte et des investissements, perspective de remontée des taux d’intérêt, baisse des rendements…), Sofidy se veut volontiers optimiste. « Le marché immobilier français pourrait présenter davantage d’opportunités d’acquisitions en 2017 », considère en effet Jean-Marc Peter, qui anticipe notamment un rééquilibrage des flux cette année, au détriment des acheteurs. Les investisseurs internationaux « pourraient se détourner de la France », explique-t-il, tandis que « la convergence des taux de rendement pourrait réorienter les institutionnels vers le logement au détriment des actifs tertiaires ». Sofidy s’est d’ailleurs déjà positionnée sur ce marché l’an dernier en lançant Sofiprime, une SCPI dédiée aux logements parisiens haut de gamme. Quant à la poursuite de la remontée des taux (à condition qu’elle se fasse de manière graduelle), dont l’impact serait négatif sur la valorisation des actifs immobiliers, elle serait compensée par l’indexation des loyers de bureaux. Pour les actifs commerciaux, cette relation étant évidemment moins mécanique, c’est davantage « le savoir-faire du gestionnaire » qui permettra une revalorisation des baux…
Ambitieux programme de développement – Avec une activité locative en ordre de marche (pratiquement toutes les SCPI de Sofidy ont amélioré leur taux d’occupation en 2016, et tous sont supérieurs à 90%), des rendements qui restent dans le haut de la fourchette (ses SCPI de rendement affichent des taux supérieurs à 4,68%), et des encours sous gestion en progression (en dépit de la sortie prochaine des deux SCPI Cifocoma 1 et 2), Sofidy compte poursuivre sereinement son développement cette année. En tablant sur une collecte un peu supérieure à celle de 2016 (environ 500 M€), le groupe ambitionne d’investir 850 M€ en 2017 « toutes typologies d’actifs confondues en France et à l’étranger », y compris donc les investissements en foncières cotées réalisés par l’OPCVM immobilier du groupe (Sofidy Sélection 1). La société de gestion annonce également le lancement « imminent » de son 1er OPCI Grand Public, un projet sur lequel elle travaille depuis plus d’un an. Sofidy Pierre Europe, ce nouvel OPCI, sera résolument tourné vers l’immobilier européen, comme cela semble la tendance actuellement. La poche immobilier physique sera investie prioritairement en Europe du Nord (Pays-Bas, Allemagne, Benelux), sur toute typologie d’actifs (bureaux et commerces). Autre originalité : la poche financière fera la part belle aux fonds dits patrimoniaux ou flexibles, qui ambitionnent de profiter des phases de hausse tout en protégeant le capital investi dans les phases de baisse.
Frédéric Tixier
