Trois SCPI ont annoncé des revalorisations de leur prix de part juste avant la clôture de l’exercice 2025. Ce qui porte à 16 le total des hausses actées l’an dernier. Un bilan annuel positif… contrebalancé par 14 baisses de parts nettement plus drastiques.
Elles auront attendu -ou presque- le dernier coup du minuit clôturant l’année 2025 pour annoncer la revalorisation du prix de leur part… Trois SCPI à capital variable, dont Optimale (Consultim AM), Reason (MNK Partners), et Urban Cœur Commerce (Urban Premium), ont en effet acté, les 30 ou 31 décembre derniers, des hausses comprises entre +1% et +2%. Portant ainsi à 16 le nombre de SCPI ayant procédé à la revalorisation de leur prix de souscription en 2025.
Des hausses de prix qui entrent dans le compteur annuel de la « PGA »
Ces révisions de dernière minute sont certes motivées par l’appréciation du patrimoine des SCPI concernées. Mais elles s’expliquent aussi, pour partie, par l’enjeu que constitue désormais la variation annuelle du prix de souscription dans la course à la performance… Rappelons que depuis l’instauration du nouvel indicateur de la Performance Annuelle Globale, les SCPI seront en effet dorénavant jaugées à la fois sur le niveau de leurs distributions et sur celui de la variation du prix de leurs parts. Ce « moteur » de la plus-value est donc devenu plus stratégique qu’auparavant. Et explique pourquoi davantage de SCPI l’ont activé en 2025, notamment au cours du quatrième trimestre de l’année. Ce dernier a en effet concentré 10 des 16 revalorisations menées l’an dernier.
Mais qui supposent que les SCPI soient en situation de décote
Cette possibilité n’est toutefois offerte, rappelons-le, qu’aux SCPI se trouvant en situation de décote[1]. Autrement dit, celles dont le prix de souscription est inférieur, voire bien inférieur, à leur valeur de reconstitution. C’est effectivement le cas pour les trois véhicules ayant annoncé la variation du prix de leur part en cette toute fin d’année. La SCPI qui affichait, avant revalorisation, la plus forte décote, est Optimale. La valeur de reconstitution (268,61 €) de cette SCPI lancée en 2020 se positionnait en effet alors 6,93% au-dessus de son prix de souscription (250 €). La décote d’Urban Cœur Commerce, véhicule un peu plus ancien (lancé en 2018), s’établissait quant à elle à -6,62% (321,26 € vs 300 €). Celle de Reason, une SCPI, à l’inverse, beaucoup plus récente (fin 2024), à -2,91% (1,03 € vs 1 €).
Des revalorisations de +2% ou +1%
Les revalorisations du prix de souscription effectuées, de +2% pour Optimale (de 205 € à 255 €), ou de +1% pour Reason (de 1 € à 1,01 €) et pour Urban Cœur Commerce (de 300 € à 303 €), laissent néanmoins toutes ces SCPI en situation de décote. Le prix de souscription d’Urban Cœur Commerce est encore inférieur de 5,68% à sa valeur de reconstitution au 30 juin 2025. Celui d’Optimale, de 5,07%. Et celui de Reason, de 1,94%. Selon les derniers bulletins publiés par ces trois SCPI, on notera que leurs valeurs de reconstitution ont progressé entre le 31 décembre 2024 et le 30 juin 2025. De respectivement +3% pour Optimale. +1,98% pour Reason. Et +1,48% pour Urban Cœur Commerce. L’évaluation des patrimoines au 31 décembre n’est pas encore disponible. On suppose toutefois que leur valeur en fin d’année a été pris en compte dans les décisions de revalorisation…
Des Performances Globales Annuelles boostées
Ces hausses de part auront, on l’a dit, un impact non négligeable sur le classement annuel des SCPI en termes de performance globale. C’est le cas notamment pour Reason. Son nouvel objectif de distribution cible pour 2025 est en effet de 10,5%. Si l’on y ajoute la variation de prix du 31 décembre, sa PGA devrait donc se situer à 11,5%, assurant a priori au véhicule de MNK Partners une place dans le top 5 2025. Optimale et Urban Cœur Commerce remontent eux aussi, pour les mêmes raisons, dans le palmarès. Optimale annonce comme objectif de distribution cible pour 2025 un rendement compris entre 6,30% et 6,50%. Sa PGA 2025 ressortirait donc théoriquement entre 8,30% et 8,50%. Quant à Urban Cœur Commerce, qui vise un Taux de Distribution cible de 5,50%, sa PGA pourrait atteindre 6,50%.
14 baisses de prix de part de SCPI en 2025
Rappelons que le bilan 2025 des variations de prix de part des SCPI doit être relativisé. Car aux 16 revalorisations recensées, comprises entre +0,97% et +5%, s’opposent 14 dévalorisations nettement plus impactantes. Actant jusqu’à -23,3% de baisse dans le pire des cas…
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A propos de Consultim AM(i)
Filiale de Consultim Groupe, Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Nous avons voulu créer une société de gestion « nouvelle génération » conjuguant une vision à long terme du monde de demain, l’expertise immobilière et financière d’un groupe disruptif et innovant.
A propos de MNK Partners(i)
MNK Partners est une société de gestion indépendante, agréée par l’AMF depuis 2019, avec des bureaux à Paris et au Luxembourg. Rattachée au Groupe MNK, acteur incontournable des investissements immobiliers depuis 2017, la société s’appuie sur une équipe de 30 collaborateurs répartis dans 7 bureaux en Europe et en Afrique. Les encours sont de 500 millions d’euros , dont 400 millions sous gestion. MNK Partners se distingue en tant que référence dans le secteur des fonds immobiliers internationaux et multisectoriels, s’adressant aussi bien aux investisseurs professionnels qu’aux particuliers. La société privilégie une approche boutique, indépendante et spécialisée à travers deux piliers : la gestion collective, avec des fonds professionnels commercialisés en France, au Luxembourg et en Belgique, ainsi qu’une SCPI dédiée aux investisseurs retail, et une offre de services de gestion sous mandat.
A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Rappelons que lorsque le prix de souscription d’une SCPI se rapproche de la limite « haute » (110% de la valeur de reconstitution) la SCPI est dite en situation de surcote. Autrement dit, que les nouveaux souscripteurs vont payer leur part plus cher que la « juste » valeur de la SCPI. A l’inverse, lorsque le prix de souscription est dans le bas de la fourchette (90% de la valeur de reconstitution), la SCPI est dite en situation de décote. Ceux qui y investissent font alors une « bonne affaire ». Puisqu’ils achètent leurs parts à un prix inférieur à la valeur de reconstitution.
