Louis Martial, directeur général adjoint de Consultim AM, revient sur le positionnement et les dernières acquisitions de sa SCPI Optimale. Son profil risque/rendement la positionne dans la catégorie des véhicules « sécuritaires ». Du rendement, sans trop de risques, sur le moyen-long terme. Explications.
Votre SCPI, Optimale, intervient essentiellement sur des actifs de petite taille. Et uniquement en France. Pouvez-vous nous rappeler, plus précisément, son positionnement ?
Louis Martial – Notre stratégie d’investissement repose sur trois éléments principaux. Le critère « small caps », effectivement. Ce qui signifie, plus précisément, que nous n’achetons que des actifs d’une valeur unitaire inférieure à 10 M€. Notre deuxième critère, c’est celui de la diversification. Nous « adressons » toutes les classes d’actifs immobiliers. Bureaux, évidemment. Commerces. Mais aussi locaux d’activités, entrepôts. Ou santé et éducation, comme des crèches par exemple. La troisième « jambe », enfin, de notre thèse d’investissement, c’est effectivement d’investir uniquement en France métropolitaine.
Votre SCPI a été lancée en 2020. Il ne s’agit donc plus d’une toute jeune SCPI. Où en est-elle en termes de capitalisation et de collecte ?
Louis Martial – Optimale a terminé l’année 2023 avec une capitalisation légèrement inférieure à 60 M€. L’objectif, pour 2024, était d’atteindre les 100 M€. Donc, de collecter environ 40 M€. En toute transparence, nous ne l’atteindrons pas. Notre collecte 2024 sera dans la lignée de celles des années précédentes, donc légèrement supérieure à 20 M€. Ce qui demeure malgré tout positif…
Compte tenu de l’état du marché, oui…
Louis Martial – Compte tenu du marché, oui, mais aussi au regard de la capitalisation de la SCPI. Car quand vous collectez 20 M€, pour une capitalisation de 60 M€, vous augmentez en réalité considérablement la taille de votre fond.
Avec un effet relutif, en termes de rendement, sur le portefeuille, effectivement. Si cette collecte a été investie. D’où ma question : combien d’actifs ont été acquis récemment ? Et quel pipe d’investissements sur 2024 ?
Louis Martial – Le portefeuille d’Optimale compte aujourd’hui 27 actifs. Leur taille moyenne doit être aux alentours de 2,5 M€. Une moyenne qui se modifie évidemment à chaque nouvelle acquisition. Parmi les dernières opérations, deux actifs acquis à la fin du 2e trimestre 2024. Un actif de bureau, situé dans l’agglomération rennaise. Il s’agit d’un immeuble « multi-locataire », ce qui est important pour nous. Puisque cela permet d’avoir une dispersion du risque plus importante. Une acquisition conclue à un taux assez intéressant et qui, en fait, nous ramène aux prix de 2015. Voire même encore un peu avant…
C’est-à-dire ?
Louis Martial – Je préfère garder pour moi le taux effectif de cette acquisition. Le vendeur a communiqué sur cette opération, faisant état d’une moins-value par rapport à son propre prix d’acquisition en 2015.
En fait, vous profitez du « stress » des vendeurs, obligés de se séparer d’actifs pour des raisons, j’imagine, de liquidité…
Louis Martial – Dans ce cas d’espèce, ce n’est pas forcément l’explication principale. Certains vendeurs peuvent effectivement être « stressés ». Certains, aussi, se retirent du processus de vente. Ils préfèrent « faire le dos rond ». Ce peut être le cas de fonds institutionnels avec des problèmes de collecte. Dans l’exemple précédent, il s’agissait plutôt d’un sujet d’arbitrage. D’un sujet d’asset management, lié à la gestion d’un actif de petite taille. D’une « small caps » qui est précisément au centre de notre savoir-faire.
Un investissement en bureau, donc. Un actif d’un autre secteur acquis récemment, ou en passe de l’être ?
Louis Martial – A la fin du 2e trimestre, nous avons également acheté pour le compte d’Optimale des locaux d’activités (entrepôts logistiques du dernier kilomètre), loués à FedEx. Très bien situé dans l’agglomération rouennaise, cet actif a été acquis également à un taux très intéressant.
D’autres actifs en ligne de mire ?
Louis Martial – Oui, nous regardons parmi toutes les classes d’actifs. Nous nous sommes déjà positionnés sur des retail parks. Nous comptons réitérer, avec un actif de ce type du côté de Grenoble, ce mois-ci. Nous avons également en ligne de mire un actif de bureau. Bureau bien loué, avec un bail de neuf ans ferme. L’opération devrait être bouclée fin octobre. Dans le « pipeline », il y a également des locaux industriels, des locaux commerciaux, encore…
A quel point ces acquisitions auront-elles un impact sur le rendement de votre SCPI ? Je le disais précédemment, Optimale est une jeune SCPI, mais plus si jeune que cela… Les tout nouveaux véhicules promettent aujourd’hui des taux de rendement de 7%, voire 8%. Ce qui n’est pas votre cas. N’est-ce pas un handicap, en termes de commercialisation ?
Louis Martial – Ce peut être un handicap si l’on regarde uniquement ce critère lorsque l’on choisit sa SCPI. Mais il est pourtant important de bien prendre aussi en compte les marchés dans lesquels les gérants évoluent. Effectivement, aujourd’hui, proposer du 7%, 8%, parfois 9% lorsque l’on investit en Europe, ou sur des classes d’actifs très particulières, c’est plus facile que si l’on intervient que sur le seul marché français. Sur des marchés matures. Et donc, sans doute, plus résilients. Plus résilients, en tout cas, que certains marchés européens, quand on voit ce qui a pu s’y passer, en termes de valorisation. Sur certains de ces marchés, l’approche est différente.
C’est-à-dire ?
Louis Martial – C’est une approche qui relève d’une logique plus anglo-saxonne. Ces marchés doivent donc être « adressés » de manière différente. Et ils peuvent permettre, dans ce cas, de sortir effectivement des rendements plus élevés que ceux que notre SCPI Optimale est capable de produire. Mais en contrepartie d’une prime de risque qui peut, elle aussi, être plus élevée. C’est donc aux investisseurs de faire leurs choix en connaissance de cause. Notre recommandation, évidemment, c’est de pondérer leur allocation entre risques et rendements. Tout en optant pour la sécurité avec la SCPI Optimale…
Propos recueillis le 23 septembre 2024
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A propos de Consultim AM(i)
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- Information extraite d’un document officiel de la société.
