« Le résidentiel reste la catégorie d’actifs qui capte le plus d’investissements au niveau mondial », constate Knight Frank dans l’étude qu’il vient de consacrer au marché de l’immobilier résidentiel en bloc. Ce dernier a clairement poursuivi son essor en 2024. Chiffres.
Selon les données de Knight Frank, ce segment a en effet généré plus de 192 milliards d’euros de transactions à l’échelle mondiale. Soit une progression de 12 % sur un an. En Europe, le marché a concentré 41 Md€ d’investissements.
Les investissements en immobilier résidentiel en Europe ont bondi de 20% en 2024
Le rebond y est encore plus net, puisque la hausse, par rapport à 2023, ressort à plus de 20%. Il reste néanmoins encore loin des records enregistrés avant la crise sanitaire. Ce montant est en effet bien inférieur à la moyenne observée sur la période 2015-2020 (49 Md€). Et même inférieur à 2022 (57 Md€). De fortes disparités persistent en outre sur le vieux continent. Le Royaume-Uni et l’Allemagne continuent de dominer le marché européen. Avec des volumes d’investissements annuels proches ou supérieurs à 10 Md€. Quel que soit le pays, à l’exception du Royaume-Uni, le plus stable du lot ces dernières années, le retour aux volumes antérieurs semble délicat. Knight Frank évoque notamment « une politique restrictive concernant l’immobilier locatif », en faisant référence au marché… hollandais.
Le marché résidentiel français, très en retrait
La France, avec 3,5 Md€ d’investissements, reste quant à elle très en retrait. Avec un recul annuel de plus de 25%, elle est toujours très loin des montants investis, par exemple, en 2021 (7,3 Md€). Cette atonie s’explique notamment, selon Knight Frank, par « une offre insuffisante de portefeuilles d’envergure ». La France se distingue en tout cas par une faible rotation d’actifs, un pipeline de logements neufs en déclin et une offre institutionnelle encore limitée. Le ralentissement de la production neuve pèse de fait sur les possibilités d’investissement, tandis que les incertitudes réglementaires et électorales (municipales 2026, présidentielles 2027) freinent la délivrance de permis de construire. L’étude constate que la contraction du marché est encore plus sensible du coté des acquisitions en résidentiel géré (550 M€, -55% vs 2023) que du résidentiel classique (3 Md€).
Baisse relative du segment du résidentiel géré, montée en puissance du coliving
Sur ce segment du résidentiel géré, c’est le secteur du coliving qui, « pour la première fois » souligne Knight Frank, domine. Avec 285 M€ investis, il est toutefois lui aussi très en retrait par rapport à 2023 (550 M€). Mais la hausse de son poids relatif confirme, selon le courtier, l’intérêt des investisseurs pour la diversification vers les nouveaux usages de l’immobilier. Le segment des résidences seniors, autrefois dominant (635 M€ encore en 2022), est quant à lui clairement en déclin. Avec à peine 75 M€ d’investissements en 2024. Il paye toujours les conséquences de l’affaire Orpea… Le secteur des résidences étudiants reste limité (166 M€). Mais pourrait rebondir en 2025 en raison de la mise sur le marché d’offres d’envergure, estime Knight Frank.
Investisseurs en résidentiel : bailleurs sociaux en hausse, SCPI en baisse
Côté investisseurs, français à 95%, ce sont les bailleurs de logements intermédiaires (33%), les fonds d’investissement (30%), et les family offices (10%), qui se sont imposés comme les principaux animateurs du marché en 2024. Les SCPI n’ont participé qu’à hauteur de 4%, alors que ces dernières avaient pu franchir la barre des 10% avant la crise immobilière. Knight Frank souligne l’importance prise par les bailleurs de logements intermédiaires et la Ville de Paris. Une dynamique qui « traduit la volonté des pouvoirs publics de renforcer l’offre de logements abordables dans les zones tendues ». Et qui explique pourquoi, l’an dernier, l’Ile-de-France a concentré plus des trois quarts des volumes investis.
Un nouveau souffle en 2025 grâce aux investisseurs internationaux ?
Knight Frank se montre néanmoins relativement optimiste pour 2025 : la normalisation des conditions financières, combinée à un regain d’intérêt des investisseurs étrangers, pourrait redonner du souffle au résidentiel français. Notamment grâce à l’émergence de nouveaux concepts portés par ces investisseurs internationaux. Tel que le « BTR » (Built to Rent), un concept anglo-saxon de logement locatif intégré avec services. Ou, sur le segment haut-de-gamme, celui des « branded residences » – logements associés à des marques hôtelières de luxe –. Attention toutefois, prévient Knight Frank, aux évolutions en matière d’encadrement des loyers, qui pourraient « dissuader les investisseurs d’entrer ou de déployer davantage de capitaux sur le marché » du résidentiel. Dont acte.
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A propos de Knight Frank(i)
Fondé il y a plus de 125 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 27 000 collaborateurs intervenant depuis plus de 740 bureaux dans 50 pays. Sa branche française, créée il y a plus de 50 ans intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise et résidentiel.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
