La 6e édition de l’étude IEIF-IFPIMM consacrée au marché français du financement de l’immobilier des professionnels l’estime à environ 200 Md€. La production 2023 est de nouveau en retrait (-12%). Les secteurs les plus touchés par ce recul sont ceux des bureaux et de la promotion résidentielle.
La dernière édition de l’étude sur le financement de l’immobilier des professionnels, menée par l’IEIF[1] en partenariat avec l’IFPIMM[2], constate un nouveau recul dans la production de ce type de crédits. Les nouveaux prêts accordés en 2023 par les membres du panel[3] interrogés par l’IEIF sont en effet estimés à 28,7 Md€. C’est 12% de moins qu’en 2022. Année au cours de laquelle les nouveaux financements avaient déjà reculé de 13%.
Un recul relatif des financements comparé à celui, plus brutal, des investissements
Ce repli est toutefois beaucoup moins important que celui enregistré par le marché de l’investissement en fonds propres, dont le volume a été divisé par deux l’an dernier. Pour mémoire, ce dernier représentait en effet environ 30 Md€ en 2022. Mais moins de 15 Md€ en 2023… Pour expliquer ce « repli relatif » du marché du financement, l’IEIF avance un argument : la force de l’attractivité du refinancement, « de plus en plus prégnante chez les prêteurs ». En 2023, rappelle l’Institut, le refinancement a en effet représenté, en moyenne, 46% de l’activité. Contre 26% en 2022[4]. C’est d’ailleurs cette priorité accordée au refinancement qui explique pourquoi la production de nouveaux crédits reste en retrait. « Les prêteurs financent moins de nouvelles opérations. Ils accompagnent leurs clients dans la durée. Et se préoccupent de la gestion de leurs encours », estime l’IEIF.
Deux secteurs plus pénalisés pour leur financement : le bureau, et la promotion résidentielle
Fort logiquement, compte tenu du contexte, les secteurs les plus touchés par le recul des financements sont le bureau et la promotion résidentielle. Pour les bureaux, ce sont évidemment les actifs non prime, situés en périphérie de Paris et dans les zones moins attractives, qui sont les plus boudés. Les conditions de financement et de refinancement leur sont peu favorables. Quand ces actifs arrivent à se faire financer… A l’inverse, l’attractivité des bureaux prime reste soutenue, grâce à un ajustement des taux de rendement. Pour ces actifs, les conditions de financement et de refinancement sont plus ouvertes, « les prêteurs se disputant parfois les dossiers les plus sécurisés », constate l’IEIF. Le secteur de la promotion résidentielle continue, quant à lui, de subir les effets de la crise. Qui, par son ampleur, ressemble de plus en plus à celle des années 1990…
Les fonds de dettes européens n’arrivent pas à lever de nouveaux capitaux
Actuellement, « seuls les projets précommercialisés auprès de grands acteurs du logement social ou intermédiaire » parviennent à obtenir des financements, constate l’IEIF. Le marché, dans sa globalité, est par ailleurs confronté aux défis liés à la montée en puissance des critères ESG dans les dossiers de financement. Les prêteurs doivent en effet désormais intégrer ces critères extra-financiers dans leurs processus de décision, sous la pression des régulateurs européens. Enfin, le secteur fait également face à une situation paradoxale. Les grands fonds de dettes européens peinent à lever de nouveaux capitaux. En dépit d’un environnement théoriquement favorable, compte tenu des contraintes qui pèsent sur les banques. Bref, les perspectives pour 2024 et 2025 ne sont guère encourageantes…
Une nouvelle baisse de la production de crédits en 2024
Le refinancement de crédits existants, arrivant à échéance entre 2024 et 2026, continuera en effet de dominer les activités des prêteurs. L’IEIF anticipe une stabilité des encours prêtés[5]. Mais une baisse continue de la production de nouveaux crédits, rendant le financement de nouvelles opérations encore plus rare…
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A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière.
[2] Institut du Financement des Professionnels de l’Immobilier.
[3] Ce panel regroupe des BFI, des banques de réseau et des prêteurs dits « alternatifs » (fonds de dettes et assureurs). En 2022, ce panel comprenait 25 établissements.
[4] Cette proportion pourrait se situer entre 50% et 80% en 2024, selon les prévisions de l’IEIF.
[5] Pour mémoire, fin 2023, le stock des financements accordés par les membres du panel représentait un encours de 111,4 Md€. Dont 74 Md€ au titre des financements d’actifs. Et 37 Md€ au titre de la promotion immobilière. Mais, en réalité, ce marché serait encore plus imposant. « Suite aux discussions poussées que nous avons avec la place, nous estimons que le marché du financement de l’immobilier des professionnels représente un total d’encours de l’ordre de 200 Md€ », précise ainsi Denis Moscovici, senior advisor à l’IEIF.
