Kristelle Wauters, présidente d’Edmond de Rothschild REIM France, livre sa vision des marchés immobiliers européens. Les pays du Nord ont sa préférence. Mais pour des raisons bien particulières. Sectoriellement, les choix sont moins tranchés. Interview.
Le groupe Edmond de Rothschild Asset Management gère, au niveau européen, et toutes classes d’actifs confondues, un peu plus de 90 Md€. Quelle est la part des actifs immobiliers dans ces encours sous gestion ?
Kristelle Wauters – Sur ces 90 Md€, Edmond de Rothschild REIM gère 13 Md€ d’actifs immobiliers en Europe. Dont environ 6 Md€ en France.
Parlons précisément de ces marchés immobiliers européens. Quels sont aujourd’hui les pays, ou les zones, dans lesquels les conditions sont, selon vous, les plus favorables en termes d’investissement ?
Kristelle Wauters – Le pays qui nous semble aujourd’hui très intéressant, ce sont les Pays-Bas. La majorité des investisseurs qui y investissent en immobilier sont des investisseurs étrangers. C’est donc un pays qui a assez vite « repricé ». Où les taux de rendement sont redevenus intéressants. Et où les prix sont revenus rapidement en « bas de cycle »…
Etaient-ils déjà en bas de cycle en 2023 ?
Kristelle Wauters – Oui, les Pays-Bas sont l’un des premiers pays à avoir connu ce repricing. Le deuxième pays objet de notre attention est l’Allemagne. L’Allemagne a toujours été un pays un petit peu plus cher que les autres. Plus « core ». Et donc assorti de taux de rendement plus bas. Mais c’est un pays qui offre aujourd’hui, alors même que l’économie reste solide, que la profondeur du marché y est très importante, des taux que l’on n’avait pas connus depuis très longtemps. Ces taux de rendement sont évidemment, pour les raisons que j’évoquais précédemment, moins élevés que dans d’autres pays. Tels que les Pays-Bas par exemple. Mais ces taux sont, comparés à leur moyenne historique en Allemagne, vraiment très intéressants.
Et ce d’autant plus que la correction des prix en Allemagne est plus récente…
Kristelle Wauters – La correction est plus récente. Et nous pensons qu’elle sera plus rapide. C’est-à-dire plus courte. C’est la raison pour laquelle l’Allemagne est l’un de nos marchés prioritaires, en raison de ce « momentum » à saisir. N’oublions pas, enfin, le marché français. C’est l’un des grands marchés européens. La demande sous-jacente y est très forte. Même si la stabilité politique n’est pas, pour l’heure, au rendez-vous, les entreprises sont toujours là. Les capitaux étrangers aussi. Le marché français reste donc une place forte.
Royaume-Uni ?
Kristelle Wauters – Nous avons des équipes en Angleterre. Et nous regardons ce marché avec beaucoup d’intérêt. C’est toutefois un marché plus complexe. Car il y a plusieurs marchés au sein d’un même marché. Ce qui suppose plus de prudence. Mais c’est un marché que nous observons, c’est un de nos marchés à venir…
Bon nombre de gestionnaires, notamment de SCPI, privilégient aujourd’hui certains pays d’Europe du Sud. Or, vous n’avez cité ni l’Espagne, ni l’Italie, ni le Portugal. Pourquoi ?
Kristelle Wauters – Ce n’est pas parce que nous ne les aimons pas. Mais parce que nous avons fait un choix assez fort chez Edmond de Rothschild REIM : celui d’investir exclusivement là où nous disposons d’équipes en local. Nous pensons que, lorsque l’on est un investisseur étranger qui cherche à acquérir des actifs dans un pays où il n’a pas d’équipes, ce ne sont pas les meilleures opérations qui lui sont présentées en priorité… Sans équipes locales, c’est plus difficile de réaliser des visites. C’est plus difficile d’échanger avec les locataires. Plus difficile de gérer les actifs immobiliers…
La gestion locale, c’est effectivement important…
Kristelle Wauters – C’est donc un choix fort que nous assumons : investir exclusivement là où l’on a des équipes en local. Or, aujourd’hui, nous avons des équipes aux Pays-Bas. En Allemagne. En France. Nous avons également des équipes en Suisse, un marché certes un peu à part. Mais aussi en Angleterre, en Irlande. Nos pays cibles concentrent, au total, près de 80% des volumes investis en Europe. Nous ne restons donc à l’écart que de moins de 20% du marché. D’ailleurs, nous ne nous interdisons pas d’ouvrir, à l’avenir, un bureau dans l’un des pays que vous avez cités…
Même question sur l’attractivité de l’immobilier. Mais cette fois en termes sectoriels. Je sais que vous êtes très présents sur le segment industriel et logistique. Mais pas que…
Kristelle Wauters – Nous gérons effectivement un très gros fonds dédié aux actifs industriels et logistiques. Sa capitalisation dépasse aujourd’hui les 600 M€. Nous gérons également la plus grosse SICAV suisse dédiée au segment résidentiel. Elle est gérée par nos équipes de Genève. Et sa capitalisation dépasse quant à elle les 2 Md€. Nous sommes aussi présents sur d’autres secteurs, tels que le bureau et le life science. Le bureau est plutôt géré par nos équipes françaises, hollandaises et allemandes. Notre savoir-faire, notre compétence en life science sont à l’origine l’apanage de nos équipes suisses. Mais cette expertise est en train d’être diffusée à nos bureaux hollandais et français.
Qu’appelez-vous expertise en life science ?
Kristelle Wauters – Ce sont des actifs que l’on achète. Que l’on construit. Que l’on loue. Et dont nous accompagnons les locataires dans la durée. Le life science est une classe d’actifs très intéressante pour nous. Elle offre des rendements intéressants. Et rares sont également les gestionnaires d’actifs qui, comme nous, comprennent ce marché. Et sont capables de le gérer. N’oublions toutefois pas le bureau. Nous sommes assez convaincus que l’effet du télétravail va s’estomper. Que sa part va décroître dans les années à venir. Donc, les bureaux restent intéressants. A condition de s’intéresser à des actifs de plus faible volume. Plus compacts. Davantage focalisés sur les besoins utilisateurs. Et correctement positionnés, dans les centres-villes des petites et moyennes agglomérations. Que ce soit en France, en Hollande, ou en Allemagne. Trois pays où ce type de stratégie « bureaux » a été mise en place…
Propos recueillis le 17 décembre 2024
Lire aussi
- Nomination chez Edmond de Rothschild REIM
- La SCPI Edmond de Rothschild Europa publie son bulletin pour le 3T 2024
- La SCPI Edmond de Rothschild Europa réalise une nouvelle acquisition aux Pays-Bas
- « La force de notre présence en Europe crée la différence… »
- Edmond de Rothschild REIM lance la SCPI EDR Europa
- L’OPCI Edmond de Rothschild Immo Premium labelisé ISR
A propos d’Edmond de Rothschild REIM(i)
Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (REIM) est l’activité de gestion immobilière au sein du Groupe Edmond de Rothschild. Edmond de Rothschild REIM offre des solutions d’investissement fondées sur la conviction et réalisées par des experts immobiliers locaux. Nous investissons dans des stratégies sélectionnées qui répondent à différents critères de risques, en nous concentrant délibérément sur les principales économies européennes afin d’être parmi les « best-in-class » et de générer un impact positif sur les actifs et leur environnement.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
