Le possible changement de paradigme économique et monétaire aura des conséquences sur le couple rendement/risque des différentes classes d’actifs immobiliers. Comment construire, aujourd’hui, des allocations performantes dans le futur ? Les réponses du département Recherche de Primonial REIM France.
« Durant la décennie 2012-2021, une relative stabilité géopolitique internationale et la politique de baisse des taux directeurs conduisant à des liquidités abondantes et peu chères, ont été un avantage pour l’immobilier», reconnaissent d’entrée de jeu Henry-Aurélien Natter et Adrien Isidore, respectivement responsable recherche et économiste statisticien chez Primonial REIM. Mais la décennie qui s’annonce risque d’être moins heureuse pour cette classe d’actifs…
Une stratégie d’allocation performante dans le futur
Les deux analystes le disent toutefois en termes plus mesurés. «La question d’une évolution du paradigme, notamment de l’inflation, de la croissance, ou des taux directeurs, ne peut pas être éludée », écrivent-ils dans l’étude qu’ils viennent de consacrer à l’immobilier européen dans les allocations d’actifs[1]. Elle ne peut pas être éludée « en raison des incertitudes actuelles ». Mais, surtout, si l’on souhaite « mener à bien une stratégie d’allocation performante dans le futur ». Pour servir cet objectif, les équipes de Primonial REIM ont travaillé sur un modèle d’allocation propriétaire. Baptisé SMARRT[2], ce programme auquel le gestionnaire a appris à « devenir intelligent » est capable de « générer une multitude de portefeuilles efficients ». A partir des données passées, et de projections, ces portefeuilles peuvent notamment garantir « un niveau de risque minimum pour un rendement donné ».
Sur la décennie passée, le modèle a privilégié le bureau et la santé
La méthodologie mise en œuvre est évidemment plus détaillée dans l’étude précitée. L’important reste toutefois les résultats produits par le modèle… Sur la décennie passée, celui-ci a préféré des portefeuilles efficients « avec un total return compris entre 5% et 10% », constate Primonial REIM. Pour dégager ces niveaux de rentabilité, deux classes d’actifs ont été privilégiées. Le bureau. Et la santé. Toutes deux avec des allocations comprises entre 20% et 40%. « Dans une perspective défensive, le modèle recommandait de se tourner vers le résidentiel », précise Primonial REIM. Dans une fourchette comprise entre 10 % et 20 %. A l’inverse, pour accroître le rendement – tout en augmentant le risque global du portefeuille -, le programme privilégiait alors la logistique. Voilà pour le passé. Mais qu’en est-il du futur ?
Décennie 2022-2031 : des « total return compris entre 3% et 7% »
Pour faire « tourner » son modèle, Primonial REIM a dû arrêter plusieurs hypothèses sur la décennie à venir. D’abord, celle d’une forte inflation au niveau européen : +4% en moyenne annuelle. Une projection de remontée des taux souverains de +2%. Et des perspectives de croissance économique « incertaines » : +1%. Enfin, les analystes du gestionnaire ont anticipé « des performances globales immobilières moins fortes que pour la décennie écoulée ». Résultats ? « Dans ce contexte, notre modèle a identifié différents portefeuilles efficients avec un total return compris entre 3 % et 7 % », détaille Primonial REIM. Il donne en outre deux conseils : « Faire évoluer l’allocation comparativement à la période 2012-2021 ». Mais continuer à privilégier « une diversification géographique au niveau européen et sur l’ensemble des classes d’actifs ».
Le bureau reste une valeur sûre
Pour tenir les rendements annoncés, l’allocation privilégie, étonnamment, le secteur des bureaux. Dans une fourchette de pondération comprise entre 20% et 50%. Vient ensuite, dans une approche défensive, de nouveau la santé. Mais accompagnée cette fois du résidentiel, dans une fourchette de 10% à 30% pour ces deux classes d’actifs. Dans une approche plus risquée, le modèle surpondère également de nouveau la logistique (entre 5% et 15%). « Il est intéressant de noter que, dans une approche défensive, le modèle recommande une part quasi équivalente entre la logistique et le retail. Soit deux actifs liés à la consommation, et pouvant se substituer selon les comportements des consommateurs », soulignent les analystes de Primonial REIM.
Allocation géographique : France et Allemagne toujours en tête
Concernant la répartition géographique, le modèle confirme le choix de la France et de l’Allemagne (entre 10 % et 35 %) dans une optique défensive. Il recommande en outre d’accroître la part de l’allocation dédiée à l’Espagne (entre 5 % et 15 %). Pour obtenir plus de rendement, mais avec un risque modéré, ce sont les Pays-Bas qu’il faudrait surpondérer (entre 5 % et 15 %). Enfin, une stratégie encore plus performante, mais aussi plus risquée, conduirait à fortement accroître la part du Royaume-Uni (entre 10 % et 30 %). Au détriment de l’Espagne et l’Italie.
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A propos de Primonial REIM France(i)
Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial REIM France a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM France, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM France a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] « L’immobilier européen dans l’allocation d’actifs : nouveau monde, nouveau modèle » – Juin 2022 – Primonial REIM[2] Smart Modelization by Analyzing Risk-Return Trajectory
