Les prix du logement en France vont baisser. Dans des proportions importantes, selon certains économistes. La hausse de l’immobilier a été trop forte dans de nombreuses villes. Et le pouvoir d’achat des ménages est menacé par l’inflation, sans compter la hausse des taux de crédit.
Évident ?
Eh bien, voici une autre façon d’analyser la valeur future des logements.
Bonjour,
J’espère que vous allez bien ! Je vous propose d’aborder la question des prix du logement. Pas tout à fait sous l’angle habituel.
La question est évidemment de savoir ce qui va se passer en France.
Mais parle-t-on conjoncture, ou parle-t-on long terme ?
Les prix des logements devraient baisser sérieusement…
En matière de conjoncture, donc pour maintenant et le tout proche avenir, beaucoup pensent que tout est joué d’ores et déjà.
Un, les prix des logements sont très élevés. Il faut rappeler que depuis 2000 ils ont doublé, parfois plus, dans la plupart des villes françaises.
Deux, les banques sont obligées de monter les taux d’emprunts, et de toute façon elles prêtent de plus en plus difficilement.
Trois, la hausse des prix de l’énergie fait baisser le pouvoir d’achat des ménages. Moins de pouvoir d’achat, moins d’acquisitions immobilières.
Toutes ces causes différentes vont provoquer un retournement du marché, et d’ailleurs on voit déjà un net ralentissement du rythme des transactions immobilières. Or on n’a jamais vu les transactions ralentir sans une baisse des prix ensuite. Même si les vendeurs résistent autant qu’ils le peuvent.
Si l’on suit ce raisonnement, on comprend que de nombreux économistes s’entendent pour annoncer une baisse des prix, certains parlant de 20, voire de 30 %.
J’avoue que je suis partagé.
Côté pour, il serait normal qu’après plus de 25 ans de hausse – depuis 1997 en fait – le marché souffle un peu. Tout marché fait cela.
Mais côté contre, on sait que de toute façon il y a une tension sur ce marché, qui est toujours pour l’instant un marché de rareté, dans la plupart des villes françaises.
Et côté contre surtout, cela m’embarrasse toujours un peu que tout le monde ou presque soit d’accord en même temps sur ce qui va se passer.
… mais cela ne résoudrait pas le problème du logement en France
Mais admettons. Les prix peuvent baisser.
La question qui surgit aussitôt est : qu’est-ce que cela va changer ?
Les prix de vente peuvent baisser, mais les loyers ne vont pas suivre ce repli. Donc cela ne va rien changer pour les locataires, et en particulier pour les jeunes.
On sait qu’il n’est pas facile de passer de locataire à propriétaire. Mais même une baisse des prix, quand les taux montent, ne modifiera pas radicalement la difficulté pour les candidats acheteurs.
Ou alors, il faudrait que la baisse des prix immobiliers soit véritablement catastrophique, et cela, personne ne le souhaite. Parce que cela voudrait dire qu’en même temps l’économie française irait très, très mal. Et que nous aurions bien d’autres problèmes que le logement.
Un facteur de soutien pour les prix de l’immobilier à long terme
Mais on peut aussi poser une autre question. Que vont faire les prix à long terme ?
Après tout, si vous êtes propriétaire accédant, ou même si vous êtes propriétaire et n’avez plus de remboursements de crédit, peu importe pour vous qu’il y ait une baisse conjoncturelle, donc momentanée, des prix, si vous vous y retrouverez dans la durée.
En fait il y a deux facteurs de soutien à très long terme.
Le premier, qui n’est pas près de disparaitre, est la grande fragilité du monde actuel. Or pour beaucoup de particuliers, mais aussi pour les investisseurs institutionnels, l’immobilier représente une certaine sécurité. Et quand on parle sécurité, on ne parle pas de quelque chose d’objectif, mais d’un sentiment. Le sentiment de sécurité que procure l’immobilier, ou plus généralement ce qu’on appelle les actifs réels, tangibles, est suffisant pour que l’argent aille dans cette direction. Dans un monde incertain le logement constitue, sinon un refuge, du moins une position de repli. Cela lui donne de la valeur.
Pour l’épargne mondiale, le logement reste une valeur d’avenir
Le second facteur de soutien pour les prix à long terme, est moins souvent évoqué. Parce qu’en fait il est moins compris. C’est une caractéristique importante de l’économie d’aujourd’hui. Il y a une énorme quantité d’argent que les compagnies d’assurance-vie, les fonds de pension, les différents fonds d’investissement ont accumulé au cours des dernières décennies. Et en face de cette quantité d’argent, qu’il y a-t-il ? Ce qu’on appelle des « actifs », c’est-à-dire de l’immobilier, des entreprises – donc le placement en actions -, ou des emprunts d’État ou des emprunts d’entreprises – donc le placement en obligations. Or ces actifs sont en nombre limité.
Donc on a d’un côté une épargne d’un montant astronomique, de l’autre des actifs de toute façon en quantité limitée. Donc il y a un soutien pour la valeur globale des actifs. On peut dire que la valeur globale des actifs est égale à la quantité globale de l’épargne et, sauf à ce qu’on veuille que notre monde s’effondre, personne n’a envie que l’argent de l’épargne disparaisse tout d’un coup.
On pourrait le dire autrement. Dans le monde entier ceux qui travaillent épargnent, ne serait-ce que pour leur retraite. Pourquoi voudrait-on que tout cet argent disparaisse ? Alors les marchés peuvent fluctuer, question de conjoncture, mais leur niveau structurel n’est pas menacé. Voilà ce qu’on oublie souvent de dire.
Pour le logement, il y a donc une logique de soutien des prix à long terme. J’ai pensé que cela pouvait vous intéresser…
Et je vous souhaite une bonne journée
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