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Bonjour,
Aujourd’hui nous allons parler de vétusté et d’obsolescence, et nous allons voir comment les SCPI attaquent ce sujet.
D’abord, un peu de vocabulaire. Si vos cheveux commencent à blanchir, c’est la vétusté qui vous menace. Si vous ne savez pas envoyer des photos drôles sur Snapchat, c’est l’obsolescence qui vous tenaille. Deux façons d’envisager le vieillissement : en soi-même, c’est à dire dans l’absolu, ou relativement à ce qui se passe à l’extérieur.
Cette distinction était importante dans l’industrie. Une usine fonctionne avec des machines en parfait état, qui pourraient tourner encore pendant dix ou quinze ans, et soudain un nouveau procédé de fabrication les rend obsolètes.
Dans un monde qui bouge, se transforme, devient différent, l’obsolescence devient une donnée majeure. L’immobilier n’échappe pas à la règle. Une SCPI acquiert un bel immeuble de bureau, l’entretient parfaitement, et soudain les normes énergétiques sont modifiées, ou l’usage nouveau exige qu’il y ait des endroits de convivialité, ou que les ascenseurs soient plus grands, etc. etc. bref il va falloir faire des travaux dans l’immeuble.
Les questions de consommation d’énergie, de confort pour les utilisateurs, voire de conditions pour la santé, et bien sûr les nouvelles formes de travail comme le co-working nécessitent que les propriétaires immobiliers se tiennent en alerte pour que leurs immeubles restent attrayants pour les locataires. C’est indispensable pour que les patrimoines conservent leur valeur.
Il y a donc un besoin régulier d’investissement. Jusqu’à présent les SCPI constituaient des PGR, autrement des Provisions pour Grosses réparations. Le concept était surtout celui de la vétusté des immeubles, même si dans la pratique les sociétés de gestion constituaient ces provisions en pensant aussi à l’obsolescence.
Mais voilà, de plus en plus l’obsolescence a pris de l’importance dans les travaux par rapport à la vétusté. Même si les immeubles sont en bon état, il faut les adapter.
On vient donc de modifier les choses. D’abord, on ne parlera plus de PGR pour réparations, mais de PGE pour entretien.
Et surtout, le montant des PGR était communiqués dans le rapport annuel, globalement, pour que les associés aient une idée de ce que faisait la société de gestion pour maintenir la valeur. Alors que dorénavant, les PGE, provisions pour gros entretiens, seront communiquées immeuble par immeuble.
Deux conséquences, et un enseignement.
La première conséquence, c’est que l’information immeuble par immeuble va affiner la connaissance de ce qu’il y a derrière le revenu. Selon les travaux qu’il faudra faire immeuble par immeuble, on aura une idée plus précise de l’état, au sens de la compétitivité, du patrimoine.
Seconde conséquence, ce changement va redistribuer les cartes entre les SCPI. En découvrant l’information immeuble par immeuble, on va réaliser que certaines SCPI par leur montant global de provisions étaient déjà très prudentes, et que d’autres devraient accentuer leur entretien des immeubles.
L’enseignement, c’est qu’une nouvelle fois, les SCPI se montrent à la pointe du dialogue informatif avec leurs associés. Ce n’est pas une garantie de performance, mais c’est un témoignage de professionnalisme au service de l’épargne, et cela méritait d’être salué.
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