Pierrepapier.fr : Comment analysez-vous la collecte record des SCPI en 2014 ?
Arnaud Dewachter : Tant la collecte nette, avec 2 930,6 millions d’euros, que la collecte brute des SCPI, avec 3482,4 millions d’euros, constituent des records historiques pour les SCPI dont la capitalisation atteint 32,9 milliards d’euros au 31 décembre dernier. Les raisons de ce succès, qui marque une hausse de la collecte de 16,6 % en un an, sont à mettre au compte de la performance régulière de ces fonds purement immobiliers dont le rendement supérieur à 5 % (5,08 % exactement en 2014) reste appréciable. Les Français, peu enclins à prendre des risques en capital quand ils placent leur épargne, apparaissent de plus en plus conscients de leur implication personnelle dans le financement de leur retraite. La caractéristique financière des SCPI, qui génère un couple risque/rendement alliant un risque maîtrisé grâce à des actifs mutualisés et sécurisés par des baux long terme et une rentabilité attrayante, est de mieux en mieux perçue. En outre, les parts de SCPI se prêtent bien à l’ingénierie patrimoniale qui permet, par le recours au crédit ou par le démembrement de la propriété des parts, de décaler dans le temps la perception des revenus et disposer de ceux-ci lors du départ en retraite.
La montée en puissance de la collecte des SCPI et des OPCI doit-elle beaucoup à l’assurance-vie ?
De toute évidence, SCPI et OPCI constituent des sous-jacents appropriés pour l’assurance-vie qui a besoin d’unités de compte offrant de bons rendements et investies sur le long terme. La collecte de près de 3 milliards d’euros des SCPI ajoutée à celle des OPCI qui s’est fortement accrue l’an dernier à 813 millions d’euros se compare aux 21 milliards collectés par l’assurance-vie . Cette enveloppe fiscale accueille c’est vrai de plus en plus d’unités de comptes ayant pour sous-jacent des SCPI et des OPCI qui permettent aux contrats d’assurance-vie de trouver une rentabilité qu’ils ne trouvent plus dans les contrats en euros. Ainsi donc l’immobilier, qui représente encore une partie réduite des encours de l‘assurance-vie, a tendance à voir son poids s’accroître notablement en termes de flux. La part des SCPI souscrite dans le cadre de l’assurance-vie reste pourtant difficile à cerner avec précision. J’observe que le fort développement des OPCI en 2014 est allé de pair avec de multiples référencements de ces mêmes fonds dans des contrats d’assurance-vie. Cependant, la forte croissance de la collecte en OPCI n’a pas nui à la collecte des SCPI.
La collecte en OPCI et SCPI représente une part significative du marché de l’investissement en immobilier d’entreprises (21 milliards d’euros). Ne touche-t-on pas là une limite ?
Les SCPI gardent pour objectif d’acquérir des actifs offrant un rendement élevé et pérenne. Les segments de marché (emplacement et taille des actifs) sur lesquels elles interviennent ne sont pas les mêmes que ceux que privilégient d’autres investisseurs dont les objectifs ne recouvrent pas strictement ceux des SCPI. Elles disposent encore et toujours d’une marge de manœuvre pour acquérir des actifs de qualité, soit en France soit à l’étranger, en mesure de produire le rendement exigé par les investisseurs.
Les tensions observées sur le marché de l’investissement ne risquent-elles pas de fragiliser les rendements des parts de SPCI ?
Il est certes plus difficile actuellement de « faire du rendement ». Outre le prix des actifs, les enjeux environnementaux du Plan Bâtiment constituent un défi pour les gestionnaires de ces fonds immobiliers. Il revient à ces derniers de renforcer encore et toujours la qualité de leurs diligences au bénéfice de leurs épargnants. Cela passe par une démarche qualitative très poussée dans l’asset management immobilier (acquisition et arbitrages des lignes plus anciennes), de la recherche d’actifs sur des marchés moins tendus (notamment à l’étranger), en pilotant sur le long terme la politique de formation et de distribution des ressources financières des sociétés ou encore en ayant recours avec discernement à l’emprunt immobilier, au vu de l’effet de levier permis par les taux réels actuels.
Pensez-vous qu’il soit réaliste de distribuer aujourd’hui plus de 5 % de rendements pour les parts de SCPI ?
Il est difficile de répondre à cette question pour le marché des SCPI dans sa globalité et il conviendrait de se livrer à une analyse fonds par fonds. Alors que certaines SCPI ont dû puiser dans les réserves pour se maintenir au-dessus des 5%, d’autres ont su reconstituer leur report à nouveau (RAN) tout en dépassant ce seuil. D’autres enfin ont déjà adapté leur distribution sur leurs résultats de l’année sans que cela entraîne de pression vendeuse sur le marché de leurs parts. Et si le rendement global devait à terme passer sous les 5%, la situation resterait favorable : la prime de risque des SCPI est historiquement élevée et le futur proche ne devrait pas contredire ce point positif.
Quels sont les prochains chantiers de l’ASPIM ?
Dans le cadre du projet de loi Macron, nous promouvons avec l’AFG deux amendements relatifs aux OPCI. Le premier devrait permettre aux fonds d’épargne salariale de relever de 10 à 30 % leur part investie en SPPICAV. Ces dernières, principalement investies en actifs immobiliers et pour près de 30 % en valeurs mobilières, apparaissent particulièrement adaptées à l’horizon de placement des dispositifs d’épargne salariale. De plus, les OPCI devraient pouvoir acquérir des meubles destinés à l’exploitation des murs d’activité. Nous visons ici le développement souhaitable des résidences gérées dont les besoins sont considérables dans notre pays.
Par ailleurs, nous dresserons un premier bilan de l’élargissement des nouvelles possibilités d’investissement des SCPI intervenues dans le cadre de la modernisation de leur cadre réglementaire qui a accompagné la transposition en droit français de la directive européenne qui les a incluses dans le champ des fonds d’investissement alternatif.
Propos recueillis par Christophe Tricaud
