Ces SCPI victimes de leur succès…

Si le marché des SCPI a moins collecté en 2020, certains véhicules ont néanmoins enregistré de très importantes souscriptions. Trop, parfois. Au point d’inciter certains d’entre eux à fermer temporairement leurs portes. Ou à plafonner le niveau des souscriptions individuelles. Explications.

La pratique n’est pas nouvelle. Depuis longtemps, lorsque les SCPI sont soumises à des afflux massifs de capitaux, elles prennent des mesures visant à rééquilibrer le rythme entre collecte et investissements. Le procédé prend toutefois une saveur particulière en période de -relative- disette en termes de flux de souscriptions.

Gestion du délai de jouissance

Le plus courant est l’allongement du délai de jouissance. Cette opération accroît le temps dont dispose le gestionnaire de SCPI pour rechercher et sélectionner les actifs immobiliers dans lesquels il investira l’épargne nouvellement collectée. Elle préserve aussi l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés. Tant que les nouvelles souscriptions n’ont pas été investies, leur rendement est en effet proche de zéro. Rémunérer immédiatement les nouveaux souscripteurs reviendrait alors à diluer le rendement des anciens.

Allongement ces dernières années

Le délai de jouissance moyen des SCPI s’est allongé au cours des dernières années. Sous l’effet de l’explosion de la collecte des SCPI, qui s’est confirmée à partir de 2015. Au début des années 2010, il était de l’ordre de 3 mois. Il est aujourd’hui au-delà de 4 mois. Certains véhicules, parmi ceux qui ont le plus bénéficié de cette envolée, affichent même désormais des délais de 6 mois. C’est le cas par exemple d’Epargne Pierre, dont la collecte a littéralement explosé ces dernières années.

Gestion de l’endettement

Une autre technique est la gestion de l’endettement. Il s’agit alors d’anticiper une collecte à venir en procédant à plus d’acquisitions que le flux actuel n’en exigerait. Ce décalage entre les capitaux disponibles et les investissements est financé par l’emprunt. Avantage connexe : cet effet de levier a aussi pour effet de doper la performance de la SCPI. Lorsque la collecte s’accélère, il suffit alors de rembourser une partie des emprunts contractés pour rééquilibrer la trésorerie excédentaire. C’est ce qui est arrivé par exemple récemment à Kyaneos Pierre, dont la collecte a fortement bondi au 4e trimestre 2020

Suspension temporaire de la commercialisation

Il existe enfin une mesure encore plus radicale : la fermeture -temporaire- de la SCPI aux nouveaux souscripteurs. Cette suspension ponctuelle de la collecte peut durer plus ou moins longtemps. Le temps que le gestionnaire juge nécessaire pour pouvoir procéder, dans des conditions financières attractives, à l’investissement de l’excès de trésorerie. Ce délai dépend souvent, pour beaucoup, de l’état de tension des marchés immobiliers sur lesquels intervient la SCPI. Un marché tendu, avec beaucoup d’investisseurs face à peu de biens disponibles, implique des prix parfois jugés trop élevés au regard de la stratégie d’investissement. Plutôt que de mal acheter, mieux vaut ne pas acheter. C’est en quelque sort l’argument récemment mis en avant par la SCPI Novapierre Allemagne 2, fermée temporairement depuis le 18 décembre dernier.

Le cas de Novapierre Allemagne 2

Comme sa grande sœur, Novapierre Allemagne 1, qui avait à plusieurs reprises suspendu sa commercialisation, ce nouvel opus est confronté à une concurrence accrue sur son marché cible, l’immobilier commercial en Allemagne. Comme « il ne peut y avoir de compromis sur le prix et la qualité des actifs, afin de ne pas compromettre le rendement long terme de Novapierre Allemagne 2 », cette dernière a donc souhaité se donner plus de temps. Afin d’investir, dans de bonnes conditions, sa trésorerie excédentaire (80 M€ fin 2020). Elle devrait s’ouvrir de nouveau aux souscriptions à compter du 1er avril prochain. Peut-être avant, si les dossiers en cours se dénouent plus rapidement que prévu. Quelle que soit la date de la réouverture, le délai de jouissance de Novapierre Allemagne 2 sera de toute façon allongé. Il passera alors de 4 à 6 mois[1]. Deux précautions valent mieux qu’une…

Plafonner le niveau des souscriptions

Il est aussi possible de limiter les souscriptions via une technique plus « chirurgicale » : en plafonnant le montant maximum des souscriptions individuelles. Un procédé qu’a par exemple systématisé Sofidy pour l’ensemble de ses SCPI. Depuis plusieurs années, le seuil de souscription, par foyer fiscal, est plafonné à 100 000 €. Tout récemment, c’est la SCPI Pierval Santé qui s’est livrée à l’expérience. Depuis le 1er mars, les souscriptions des investisseurs personnes physiques sont plafonnées à 300 000 €. L’objectif est bien aussi d’optimiser le rapport entre les investissements et la collecte. Cette dernière a bondi l’an dernier (502 M€, vs 370 M€ en 2019). Au point même de placer Pierval Santé à la 1ère place des SCPI collectrices en 2020. Juste devant Primovie, une autre SCPI dédiée au secteur santé…

Frédéric Tixier

[1] Au 1er jour du 6ème mois


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SCPI : où ont-elles investi en 2020 ?

L’an dernier, les SCPI ont investi plus de 8,4 milliards d’euros. Un peu moins qu’en 2019 (9,2 Md€). Toujours autant en bureaux (plus de 65%). Mais encore plus hors de France (40%). Leur part dans l’investissement global augmente. Explications.

A l’instar de l’ensemble des investisseurs institutionnels, les SCPI ont moins investi en 2020 qu’en 2019. L’an dernier, sous l’effet de la crise sanitaire, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a de fait reculé de 35%. Pour s’établir à 28,2 milliards d’euros. Contre 43,4 milliards en 2019, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate. Une situation que l’on retrouve, bien sûr, dans des proportions à peine moins sensibles, au niveau européen. Ce marché régresse quant à lui de 23%. Passant, toujours selon BNP Paribas RE, de 289 à 223 Md€.

SCPI : 8,4 milliards d’euros d’investissement en 2020

Dans ce contexte semi-récessif, les SCPI se sont finalement montrées moins frileuses que d’autres catégories d’investisseurs. Avec 8,4 Md€ investis en 2020, contre 9,2 Md€ en 2019, leur contribution au marché de l’investissement ne recule que de 8,70%, selon les chiffres de l’IEIF et de l’ASPIM. Propulsant leur part dans l’investissement en immobilier d’entreprise en France de 15,2% à 17,7%. Un score d’autant plus louable que, dans le même temps, leur collecte reculait, elle, d’environ 30%. Mais dans quoi ont-elles investi ? Si les montants diffèrent quelque peu, les grandes tendances, tout du moins en termes sectoriels, demeurent. Comme au cours des années précédentes, les SCPI ont majoritairement privilégié les bureaux. En 2020, toujours selon l’IEIF, elles y ont consacré 65,5% de leurs investissements. C’était 62,7% en 2019. Et 64,1% en 2018.


Le secteur du bureau toujours privilégié

Le poste « commerces », qui avait plutôt tendance à diminuer ces dernières années (passant de 20,3% en 2017 à 12,1% en 2019), paradoxalement, remonte. Les SCPI y ont investi 1,3 milliard d’euros l’an dernier, soit 15,5% de leurs investissements. Le secteur logistique, que l’on aurait aussi pu croire en phase ascendante (il représentait 14,4% des investissements des SCPI au 1er trimestre 2020), recule lui aussi. Il ne représente, en montant annuel, que 6,4% des investissements. Contre 8,9% en 2019. Les autres secteurs dits « alternatifs » – bien qu’ils le soient de moins en moins – restent en dessous de la barre des 5%. C’est le cas pour le secteur hôtelier (4% vs 4,2% en 2019). Pour la santé, qui représente un peu plus de 4%. Ou pour le secteur résidentiel (1%), pourtant de plus en plus prisé des investisseurs, y compris institutionnels.


Toujours plus d’investissements hors de France

L’année 2020 consacre en revanche le retour d’une tendance de fonds amorcée en 2017 : l’internationalisation croissante des portefeuilles. L’an dernier, les SCPI ont investi 3,4 milliards d’euros sur les marchés européens. Soit 40% de leurs investissements. C’est beaucoup plus qu’en 2019 (28,4%), une année de repli en termes d’internationalisation. Mais également davantage qu’en 2018 (30,8%) et 2017 (34,2%). L’Allemagne reste la destination préférée des SCPI hors de France (36% des investissements étrangers). Mais moins qu’en 2019 (48%). Les Pays-Bas viennent en deuxième position (16%), suivis du Royaume-Uni (14%). Les SCPI ont également cédé l’an dernier moins d’actifs détenus à l’étranger que d’actifs nationaux. Sur leurs 1,2 milliard d’euros de cessions, les actifs français – essentiellement des bureaux, à 76% – représentent 97% des désinvestissements.

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Tous les rendements et performances des SCPI en 2020

Le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 est de 4,18%. Un chiffre inférieur à celui de l’exercice précédent (4,40%). Mais qui cache, comme d’habitude, de fortes disparités. La mieux-disante affiche du… 10,40%. La moins performante, 0,38 %. Focus sur les performances de toutes les SCPI en 2020.

Le chiffre est tombé hier: 4,18%. Le rendement des SCPI en 2020 s’inscrit, comme attendu, en baisse par rapport à 2019 (4,40%). Leur performance globale, si l’on ajoute la variation des parts (+1,12%), ressort à 5,30%. En retrait elle aussi, comparée à 2019 (5,60%). Mais ces rendements et performances moyens masquent, comme d’habitude, de fortes disparités.

Des rendements compris en 0,38 % et 10,40 %

Les 102 SCPI investies en immobilier d’entreprise et en immobilier résidentiel recensées par l’IEIF affichent en effet des rendements compris entre 0,38% et 10,40%. En performance globale, la meilleure atteint 22,88%. La moins-disante, -14,36%. Des résultats liés à des opérations sur la valeur des parts qui ne reflètent toutefois pas la tendance du marché. Plus parlants sont en revanche les rendements obtenus par certains véhicules. On notera l’étonnant 10,40% de Corum Eurion, lancée l’an dernier par le gestionnaire Corum. Il s’agit toutefois d’un rendement exceptionnel, comme le reconnaît la société de gestion. Qui s’explique par la taille encore très faible du patrimoine (22 804 m² répartis sur 6 actifs). Et qui ne se reproduira pas en 2021. Eurion reste en revanche sur un objectif de 4,5% de rendement annuel. Corum, habituée des palmarès, place ses deux autres SCPI en 10e (Corum Origin ) et 11e (Corum XL) positions.

Habituées des premières places et nouvelles venues

Comme en 2019, on retrouve aussi dans les premières places des véhicules lancés en cours d’année. En 2019, c’étaient Néo et Altixia Commerces qui trustaient les pole positions. En 2020, deux nouvelles venues s’arrogent les 2e (Iroko Zen) et 5e (PF Hospitalité Europe) places. Leurs rendements, de respectivement 7,56% et 6,25%, sont toutefois à relativiser : il s’agit en effet de DVM « annualisés ». Kyaneos Pierre, la jeune SCPI sociétale résidentielle confirme sa résilience rentable. Et se hisse de nouveau dans le haut des palmarès, avec 6,10% (6,81% en 2019). Tout comme Cœurs de Régions, chez Sogenial Immobilier, qui fait encore mieux qu’en 2019 (6,30% vs 6,25%). Notons également les bons résultats d’ActivImmo, la seule SCPI logistique du marché. Et des deux SCPI régionales, Vendôme Régions (Normal Capital) et Cap Foncières & Territoires (Foncières & Territoires).

56 SCPI au-dessus de la moyenne du marché

Vingt-cinq des 102 SCPI affichent un rendement supérieur à 5%. Et cinquante-six sont au-dessus de la moyenne du marché (4,18%). Seules 12 SCPI ont connu une baisse du prix de leurs parts. 41 valeurs de parts ont en revanche été révisées à la hausse.

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI : 4,18% confirmé en 2020

L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.


Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.


Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonnes pratiques des SCPI en matière de communication de crise

Une étude publiée par Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, analyse la qualité de la communication des SCPI et des OPCI depuis le début de la crise sanitaire. Les SCPI ont fait preuve de plus de transparence que les OPCI. Mais le bilan est globalement très positif. Même si certains indicateurs, notamment extra-financiers, demandent à être améliorés.

« En 2020, 100% des véhicules étudiés ont mis une information circonstanciée sur le contexte particulier lié à la Covid 19 », reconnaissent d’entrée de jeu les auteurs de l’étude que le cabinet Mazars, en partenariat avec l’ASPIM, a consacrée à la communication financière des SCPI et des OPCI grand public[1].

Une communication qui s’est adaptée à la crise sanitaire

Après avoir analysé les documents mis à la disposition du public par les véhicules gérés par 36 gestionnaires immobiliers (soit 169 SCPI et 18 OPCI), l’étude constate en effet que l’information fournie est « globalement lisible et pertinente ». SCPI et OPCI ont correctement communiqué sur leurs indicateurs clefs en matière de risque ou de performance. Face à la crise de la Covid-19, ils ont utilisé tous les supports de communication disponibles. Leurs rapports annuels 2019, dont la plupart a été publié durant le premier confinement, y font largement référence. Mieux encore, de « nombreuses sociétés de gestion ont rapidement mis en place une communication ad hoc via leur site internet », souligne l’étude, comme le constatait déjà pierrepapier.fr en mars dernier. Les bulletins d’information ont également été mis à profit. Pour donner aux associés une estimation des conséquences de la crise sanitaire sur la rentabilité de leur placement.

Des niveaux d’information et de transparence variables selon les véhicules

Mazars souligne d’ailleurs qu’en dépit de la suppression de l’obligation de publier ces documents trimestriellement, « 70% des sociétés de gestion étudiées » étaient encore sur ce rythme trimestriel au 31 mars dernier. Parmi les informations fournies, l’étude relève que la plupart des SCPI précisent désormais le taux d’impayés (99%) ou d’encaissement des loyers (90%). Contrairement aux OPCI, mauvais élèves en la matière. Le taux d’occupation financier (TOF) est quant à lui systématiquement précisé par les SCPI. Moins unanimes (59%) sur le sujet du taux d’occupation physique. Les OCPI sont en revanche plus transparents sur la thématique de la dette. Le taux d’endettement est systématiquement précisé dans le rapport des OPCI. Il n’apparaît en revanche que dans 73% des cas pour les SCPI. Le bulletin d’information périodique des OPCI le rappelle dans 57% des cas. Contre seulement 36% pour les SCPI.

Focus sur les indicateurs extra-financiers

Mazars s’intéresse également aux indicateurs extra-financiers publiés par les FIA immobiliers. Un sujet d’autant plus d’actualité depuis la mise en place du nouvel label ISR immobilier fin 2020. Et auquel prétend un nombre croissant de véhicules. L’étude constate que la thématique RSE est désormais présente dans bon nombre de rapports annuels. C’est le cas pour 47% des SCPI. Et 33% des OPCI. Des indices de mesure globale de la performance RSE figurent dans 32% des rapports des SCPI. Dans 22% de ceux des OPCI. Les sociétés de gestion précisent souvent les labels ou niveau de certification des immeubles acquis au cours de l’exercice. Certaines ont développé des processus internes de notation. Mais, déplore Mazars, ces pratiques sont « très différentes selon les acteurs. Ce qui peut rendre difficile la comparabilité ».

De bonnes pratiques qui pourraient encore être plus généralisées

Plus globalement, l’étude conclut d’ailleurs sur une « synthèse des bonnes pratiques relevées ». Mais elle insiste sur celles « qui pourraient encore être plus généralisées ». Notamment en termes d’information sur les risques locatifs, de ratio de valorisation. Mais aussi d’explication sur l’origine des revenus. OPCI et, surtout SCPI, sont donc plutôt de bons élèves en termes de communication financière. Mais ils peuvent encore mieux faire…

Frédéric Tixier


[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public – SCPI et OPCI » – Etude 2020 – 3e édition – Mazars, ASPIM


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Mazars est un cabinet international et intégré spécialisé dans l’audit, le conseil et l’expertise comptable, ainsi que dans les services financiers, fiscaux et juridiques. Présents dans plus de 90 pays et territoires, nous nous appuyons sur l’expertise de nos 40 400 professionnels – 24 400 au sein de notre partnership intégré et 16 000 au sein de “Mazars North America Alliance”- pour accompagner les entreprises de toutes tailles à chaque étape de leur développement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

Le Label ISR immobilier, décerné à la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

2 fonds labélisés ISR Immobilier pour Perial Asset Management : la SCPI PFO₂ et la SCI PERIAL Euro Carbone

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Norma Capital obtient le label ISR immobilier

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Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR


A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts des SCPI ?

Le contexte sanitaire et économique a refroidi les ardeurs des épargnants pour les placements de long terme. Un attentisme qui touche aussi les SCPI. Mais dans une moindre mesure. Au centre des interrogations : la capacité de ces véhicules à traverser la crise. Et notamment à éviter une baisse de la valeur de leurs parts dans les prochains mois…

Les chiffres de la collecte en SCPI du 3e trimestre confirment que les épargnants sont devenus encore plus frileux en matière de placements de long terme. Sur le sujet des SCPI, même si le flux des souscriptions est loin de s’être tari – contrairement à d’autres supports d’investissement… -, les interrogations sont toujours là. Et la seconde période de confinement ne va pas aider à les lever. Au centre des questionnements, la capacité de ces véhicules immobiliers à traverser « sereinement » la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.

Des acomptes sur dividendes révisés à la hausse

Sur le premier point, les acomptes sur dividende du 3e trimestre sont de nature à rassurer les investisseurs. A l’exception de quelques véhicules spécialisés, très affectés par la crise, la grande majorité des SCPI les ont revus à la hausse. « Les acomptes du trimestre progressent de 12% par rapport au second trimestre », constatent l’ASPIM et l’IEIF, dans leur dernier communiqué. Idem, donc, pour les rendements. Certes, par rapport au 3e trimestre 2019, la tendance reste baissière. L’évolution moyenne des acomptes, sur les neuf premiers mois de l’année, est en recul de 8,4%. Ce qui signifie, toute chose égale par ailleurs, que le rendement moyen courant des SCPI s’établirait, en 2020, dans une zone proche de 4%. Ce que confirme pour l’heure la performance de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France.

Un rendement 2020 des SCPI dans la zone des 4% ?

Sur un an glissant, fin septembre, la progression de l’indice, sur sa seule partie dividendes réinvestis, s’affiche à 4,2%[1]. Un rendement qui, bien qu’inférieur à celui de l’an dernier (4,40%), demeure donc plus que raisonnable. Et se situe toujours très nettement au-delà de ceux délivrés par la plupart des autres placements… Le taux de recouvrement des loyers affiché par la plupart des SCPI fin septembre est en outre bien supérieur à ceux estimés lors du premier confinement. Ce qui signifie que cette perspective de rendement a de grandes chances de se confirmer. La seconde période de confinement et de crise sanitaire affaiblit certes quelque peu cette hypothèse, côté loyers. Dans quelles proportions ? Réponse en fin d’année…

Dans l’attente des valorisations des parts de SCPI

Sur le second point, celui de la valeur des parts, il faudra aussi encore attendre quelques mois avant d’être fixé. Les premières expertises, destinées à estimer la valeur des patrimoines des SCPI en fin d’année, viennent de débuter. A en croire plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers, les premiers retours sont plutôt encourageants. Mais très différenciés selon les classes d’actifs sous-jacents… Certains secteurs – celui de l’hôtellerie, pour ne pas le citer -, s’attendent à des révisions à la baisse, parfois importantes. D’autres, comme celui des bureaux, sont clairement plus résilients. Or, les bureaux constituent l’essentiel -environ 60%- du patrimoine des SCPI. En 2019, dans un marché immobilier en forte hausse, les valeurs d’expertise ont en outre été fixées de manière assez prudente. Il en sera de même en 2020. Afin, dans les deux cas, de gommer les excès – à la hausse, ou à la baisse – des marchés immobiliers sous-jacents.

Un mécanisme amortisseur pour les SCPI

Les SCPI bénéficient, de plus, d’un mécanisme qui leur permet d’amortir une éventuelle baisse de la valeur de leurs actifs. Une sorte d’assurance contre la volatilité, en quelque sorte. Leur prix n’est pas, en effet, forcément égal à la valeur de leur patrimoine[2]. Il peut s’établir dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à leur valeur dite de « reconstitution »[3]. Ce qui donne aux sociétés de gestion une certaine marge de manœuvre dans la fixation du prix des parts. Le prix de souscription de la plupart des SCPI est d’ailleurs aujourd’hui souvent inférieur à la valeur d’expertise 2019. Bon nombre d’entre elles, là aussi par prudence, ont privilégié le bas de la fourchette. Les SCPI en ont, en quelque sorte, « gardé sous le pied »…

Une question qui risque de rester d’actualité

Même si les expertises de l’année 2020 s’avéraient en partie défavorables, tous les gestionnaires ne seront donc pas contraints de réviser à la baisse les valeurs des parts de leurs SCPI. Plusieurs opérateurs -comme, par exemple, Sofidy pour la SCPI Immorente – ont d’ailleurs déjà annoncé qu’ils n’envisageaient pas de modifier les prix de souscription. Pour 2020… Si les incertitudes économiques demeurent, si de plus en plus d’entreprises locataires subissent la crise,  il est toutefois à craindre que la question des valorisations reste d’actualité en 2021. Voire au-delà… L’attentisme des épargnants et des investisseurs en général vis-à-vis de ce placement immobilier risque donc de perdurer. Et pourtant…

Ne pas se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts des SCPI

« Se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts -qui, si elle intervenait, ne dépassera pas, en moyenne, quelques pourcents-, est une erreur fondamentale », s’agace le responsable d’une société de gestion. « D’abord, parce que l’investissement en SCPI se mesure sur le long terme. Dans 10 ou 15 ans, l’impact de cette baisse éventuelle sera totalement gommé », explique-t-il. Ensuite, parce que si la valeur des parts venait à baisser, « c’est parce que le marché immobilier sous-jacent serait lui aussi en baisse. Ce qui, pour les professionnels, signifie des opportunités d’investissement créatrices de performances sur le long terme », ajoute-t-il.

Attentisme ne rime pas avec opportunité

Ce qui revient à dire que les associés de SCPI, actuels ou futurs, bénéficieraient eux aussi de ces « opportunités de marché ». Alors, face aux risques d’une baisse des SCPI, attentisme, ou opportunité ? Aux épargnants de faire leur choix…

Frédéric Tixier


[1] En rendement courant.
[2] Ou, plus exactement, à la valeur de reconstitution de la SCPI.
[3] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Elle est publiée dans le rapport annuel et approuvée par l’assemblée générale annuelle des associés.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

OPCI : collecte et performance en retrait

Les OPCI grand public subissent un recul de leur collecte encore plus marqué au 3e qu’au 2e trimestre.  Par rapport à l’an dernier, le repli est de 60%. Côté performances, le bilan n’est guère plus positif. Mais la baisse reste limitée.

Les OPCI ne font pas mieux que les SCPI. En termes de collecte, la moisson du 3e trimestre (248 M€) s’affiche en recul de 25% par rapport au trimestre précédent. Quand les SCPI redressent la tête, avec un petit +15% sur la même période. En termes de performance, les OPCI sont toujours en repli sur un an glissant : -1,4%. Contre un rendement global d’encore 4,8% pour les véhicules SCPI.

Une collecte annuelle encore en progression

Après un 1er trimestre 2020 historique, avec une collecte en progression de 130%, les OPCI sont donc encore loin d’avoir retrouvé leur rythme de croissance d’avant-crise. Les 3 premiers mois de l’année permettent néanmoins encore à ces supports d’afficher, sur 9 mois glissants, une collecte nette en progression (+1,4%) par rapport à l’an dernier (1 847 M€). Mais le chiffre du seul 3e trimestre 2020 peut inquiéter. Il est en retrait de près de 60% par rapport au 3e trimestre 2019 (616 M€). Et s’avère être le plus mauvais trimestre enregistré par les OPCI depuis 2015…


Des résultats contrastés selon les sociétés de gestion

Si le recul est global, il n’est toutefois pas uniformément réparti entre tous les véhicules. Opcimmo, le leader du marché – avec plus de 8,6 Md€ d’encours – affiche par exemple une collecte en hausse par rapport au 2e trimestre (72,9 M€ vs 30,3 M€). On reste loin néanmoins du record du 1e trimestre (346,5 M€). D’autres OPCI sont aussi en rebond, par rapport au 2e trimestre. C’est le cas notamment d’AXA Selectiv’Immoservice, dont la collecte est multipliée par 3. Mais l’autre produit géré par AXA Reim, AXA Selectiv’Immo, subit une tendance inverse. Sa collecte trimestrielle fond de près de 90 M€ (19,3 M€ vs 110,2 M€). D’autres connaissent également des reculs. Comme Swisslife Dynapierre ou BNP Paribas Diversipierre, mais moins importants. Globalement, les leaders du marché, en collecte, restent en place. Avec, toujours, Amundi Immobilier en pole position.

Nouveau recul de la performance annualisée

Côté performance ou, plutôt, contre-performance, le bilan s’alourdit. Fin juin 2020, les OPCI étaient déjà  passés dans le rouge : ils affichaient une perte de -0,2% sur un an glissant. Fin septembre, le recul s’accentue. Il passe à -1,4%. On est loin des scores de l’an dernier. Fin septembre 2019, la performance des OPCI ressortait alors à +3,4%. C’est bien évidemment la poche immobilier coté détenue par les OPCI – dans des proportions plus ou moins importantes selon les véhicules – qui est en cause. L’indice Euronext IEIF SIIC France, qui mesure la performance des foncières cotées à Paris, avait déjà reculé de 32,4% sur le 1er semestre. Il a encore perdu 15% au cours du 3e… La bonne nouvelle, c’est que la reprise des marchés qui s’opère depuis quelques semaines va donc profiter aux OPCI. L’indice SIIC a déjà rebondi de 26% sur le mois écoulé[1]

Frédéric Tixier

[1] Au 17 novembre


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’ASPIM et l’IEIF chiffrent à 1 milliard d’euros la collecte nette des SCPI sur le 3e trimestre. C’est 45% de moins que l’an dernier. Les véhicules immobiliers redressent toutefois la tête par rapport au 2e trimestre, avec une progression de 15% des souscriptions. Mais peut-on vraiment parler de rebond ?

C’est mieux. Avec une collecte nette, véhicules dédiés à l’immobilier d’entreprise et résidentiel non fiscal confondus, de 1 004,3 M€, les SCPI repassent la barre du milliard de souscriptions nettes trimestrielles. Par rapport au 2e trimestre 2020, marqué par un véritable trou d’air et un point bas quasi historique (875 M€), la reprise est bien là. Mais ces 15% de progression sont un peu décevants. Car le marché espérait un véritable rebond…

Attentisme persistant

« La reprise de la collecte post-confinement n’a pas été aussi forte qu’espérée, du fait de l’attentisme persistant des épargnants », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, le nouveau président de l’ASPIM. Cet attentisme, il est à craindre qu’il ne perdure encore plusieurs mois. « La réplique du confinement pourrait avoir un nouvel impact », estime d’ailleurs l’ASPIM. Mais « plus marginal, car atténué par les mesures du gouvernement visant à accompagner les bailleurs qui consentiraient à abandonner les loyers », ajoute l’association. On est toutefois en droit de se demander en quoi des « abandons de loyers » constitueraient un facteur de nature à lever les réticences des investisseurs… Qui s’interrogent toujours, plus globalement, sur la capacité des SCPI à traverser la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.


Un niveau de collecte à relativiser

Si les chiffres de la collecte du 3e trimestre témoignent de l’impact persistant de la crise sur le moral et l’appétit des épargnants pour le placement SCPI, ils sont toutefois à relativiser. Il est clair que la dynamique haussière réamorcée en 2019 semble brisée. Mais le flux des souscriptions reste néanmoins à un niveau historiquement élevé. Rappelons qu’avant 2015, les SCPI collectaient moins de 3 Md€ par an. Soit une collecte trimestrielle moyenne inférieure à 750 M€. Et que ce 3e trimestre 2020 n’est pas si éloigné des scores obtenus aux 3e trimestres 2017 et 2018 (avec 1,1 milliard de souscriptions nettes chacun). Le tassement de la collecte ne doit d’ailleurs pas apparaître comme un risque, tout du moins à court terme, pour les porteurs de parts de SCPI. Il pourrait le devenir si le marché secondaire en était affecté.

Un marché secondaire toujours liquide

Ce n’est pas le cas pour l’instant. « Le marché secondaire des parts de SCPI fonctionne normalement, avec un montant des parts en attente de cession aussi faible que l’an dernier », relèvent d’ailleurs Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, senior advisors à l’IEIF, dans l’une de leur dernière analyse[1]. Fin septembre, 89,7 M€ de parts étaient en attente de cession. Soit à peine 0,14% de la capitalisation totale des SCPI. La diminution de la collecte nette de ces véhicules pourrait en revanche être plus problématique pour les sociétés de gestion. Elle implique moins de commissions de souscription, à court terme. Et moins de commissions de gestion futures. Mais, plus globalement, une moindre collecte signifie surtout moins d’investissements dans les actifs immobiliers.

Impact sur le marché sous-jacent de l’investissement en immobilier d’entreprise

C’est le vrai sujet. Depuis plusieurs années, les SCPI figurent en bonne place parmi les investisseurs en immobilier d’entreprise en France. L’an dernier, elles représentaient 15,3% des montants investis dans l’Hexagone. Et encore 16,8% à la fin du premier semestre 2020. Au 3e trimestre, les SCPI ont investi plus qu’elles n’ont collecté : 2,5 Md€, dont environ 1,9 Md€ sur le marché français. Mais, déjà, leur part relative, sur un marché lui-même déclinant, est en réduction. Ces 1,9 Md€ ne représentent plus que 10,5% des 17,7 Md€ investis au 3e trimestre[2]. « L’activité d’investissement sur l’immobilier d’entreprise est en baisse de 40% par rapport à 2019 », rappelle d’ailleurs l’IEIF dans l’étude précitée. Ajoutant : « cela correspond à la baisse de la collecte nette des SCPI investies en immobilier d’entreprise durant le troisième trimestre par rapport au même trimestre de l’année dernière ». Dont acte…

Frédéric Tixier


[1] Flash Analyse & Prévisions 7 – 10 novembre 2020 – IEIF

[2] Source : BNP Paribas Real Estate – “At a glance 2020 T3”


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier, véritable « performeur » dans la durée

A l’heure où les incertitudes sur la rentabilité future des actifs financiers et immobiliers sont ravivées -pour ne pas dire exacerbées- par la crise sanitaire, l’IEIF publie la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements. Elle rappelle, entre autres informations, que la vie des investisseurs est loin d’être un long fleuve tranquille. Et que les crises, plus ou moins violentes, viennent toujours, à un moment ou à un autre, bouleverser son quotidien. Analyse.

Une nouvelle fois, l’immobilier, sous toutes ses formes, se place aux premiers rangs du palmarès sur quasiment toutes les périodes analysées. Comme l’an dernier, il n’y a guère que sur 40 ans (1979-2019) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée, mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,19 %. Un niveau qui les place au-dessus de trois classes d’actifs immobiliers. Devant le logement parisien (11,42 %), en premier lieu. Puis des foncières cotées (10,72 %) et des SCPI (9,56 %).

L’immobilier, en pole position sur 5, 10, 15, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans), les placements immobiliers occupent la première marche du podium. Et, bien souvent, les suivantes. Sur 30 ans, les foncières cotées affichent le meilleur rendement (7,7 %). Mais le logement parisien (7,1 %) et les OPCI (6,6 %) occupent les 3e et 4e rangs. Sur 20 ans, l’immobilier truste les 7 premières places. Ce sont encore une fois les foncières cotées qui emportent la mise (12,1 %). Suivies de la classe d’actifs en direct « commerces France » (11,5 %). Puis de nouveau du logement parisien (10,7 %). Et de la logistique, des SCPI, des bureaux (France) et des OPCI.


L’immobilier, la classe d’actifs la plus performante

Sur 15 ans, comme le précise Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons, est la classe d’actifs la plus performante ». Les actifs de commerces (France) occupent la 1ère place (10,4 %). Suivis, une fois n’est pas coutume, par le placement or (9,7 %). Et les foncières cotées, en 3e position (9,6 %), devancent une nouvelle fois les actions dans leur ensemble (7 %). Sur 10 ans, ce sont d’ailleurs les actifs cotés qui surperforment les autres placements. Les foncières, de nouveau en tête (8,5 %), font quasiment jeu égal avec les actions généralistes (8,1 %). Mais les 6 places suivantes sont occupées par des placements immobiliers, directs (logistique, commerces, bureaux) ou indirects (SCPI, OPCI). L’or est relégué à la 9e position (3,1 %).

Montée en puissance de la logistique sur 5 ans

Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places. Et, comme l’an dernier, c’est la logistique qui monte sur le podium (11,6 %). Une forte performance qui s’explique, selon Charles-Henri de Marignan, « par une forte progression des valeurs vénales des actifs sous l’effet du développement du e-commerce ». Les autres secteurs de l’immobilier sont devancés par les actions (10,3 %), dopées par leurs excellentes performances en 2019. L’an dernier, les marchés financiers ont de fait effacé les pertes enregistrées en 2018.


2019, une année exceptionnelle pour les marchés actions… battus toutefois par l’immobilier en direct

L’indice MSCI Monde affichait en 2019 une progression de 26 %. Sa meilleure performance de la décennie, en total return. Les plus fortes hausses, celles des actions américaines (+ 28,5 % pour le S&P 500), n’ont toutefois pas réussi à détrôner certaines classes d’actifs immobiliers en direct. Selon le palmarès établi par l’IEIF, ce sont en effet les bureaux prime, en Europe et dans le QCA parisien, qui s’arrogent les deux premières positions. L’immobilier européen, coté cette fois, fait quant à lui quasiment jeu égal avec les actions américaines. Et se place au 4e rang. L’immobilier indirect tire lui aussi correctement son épingle du jeu. En 2019, les SCPI affichaient une performance globale de 5,6 %[1]. Suivies de près par les OPCI, avec 5,4 %[2].

Au-delà de la performance, les autres qualités de la classe d’actifs immobilier

Au-delà de ces performances – passées -, qui attestent toutefois de la robustesse et de la régularité de l’immobilier sur longue période, l’étude de l’IEIF pointe également les autres qualités de cette classe d’actifs. L’institut rappelle en effet que l’immobilier bénéficie d’une volatilité bien inférieure à celle des actions. Que toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes. Et que, sur toutes les périodes, l’immobilier présente « systématiquement un pouvoir diversifiant inégalé par les autres actifs ». Trois qualités qu’il devrait conserver, quelle que soit l’orientation de ses performances à venir.

Frédéric Tixier

[1] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

[2] Mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public.


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