Au lendemain du 1er tour de l’élection présidentielle, les marchés ont positivement réagi à l’annonce des résultats. « Le scénario d’un lundi noir n’est plus », écrit Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche de l’IEIF. « Les indices immobiliers ne sont pas en reste », poursuit l’analyste qui détaille notamment l’incidence de la diversification géographique et/ou sectorielle des foncières sur leur performance. Elle estime, alors que la plupart des SIIC annoncent des chiffres d’affaires en progression au 1er trimestre, que « la hausse des revenus locatifs doit se poursuivre dans un climat économique plus favorable ».
Le scénario d’un lundi noir n’est plus et les stress tests sont archivés depuis la quasi-certitude d’un futur président français pro-européen et market friendly : le taux des OAT a perdu 13 bps à l’ouverture des marchés. Les gérants sont de retour sur la zone euro. Le risque zéro du second tour n’existe pas, mais le marché reste caractérisé par un biais cognitif.
Les indices boursiers aussi sont en « marche » : + 4,1 % pour le CAC 40, + 3,9 % pour le CAC All Shares (ex SBF 250), et + 3,4 % pour le CAC Small, essentiellement constitué de valeurs technologiques, à l’ouverture lundi. Le CAC Small converge vers un sommet historique, et son rebond compense la baisse enregistrée avant le premier tour des présidentielles. Le CAC Small est désormais au point haut atteint en janvier 2017, point de divergence entre son évolution ascendante passée versus des évolutions plus chahutées du CAC 40 et des indices de l’immobilier coté. L’ascension du CAC Small est inévitable, dopée par les anticipations sur les mesures de soutien dont bénéficieraient les futurs investissements de l’industrie du numérique. La French Tech et dans son sillage toutes les valeurs technologiques cotées devraient surperformer en 2017, et au-delà.
L’immobilier coté n’est pas en reste puisque l’indice Euronext IEIF SIIC a gagné + 2,7 % à l’ouverture lundi 24 avril contre + 0,7 % pour l’indice Euronext IEIF REIT Europe. Pour l’indice IEIF activités immobilières, foncières de promotion, le rebond a été spectaculaire à + 7,25 %.
Size matters ! Côté Indice Euronext IEIF SIIC, le rebond a été très marqué chez les SIIC Big Cap (+ 3,15 %), soient les foncières dont la capitalisation est supérieure à 1 Md€. Les cours des Big Cap étaient en moyenne plus résilients face à la menace d’un duo Mélenchon / Le Pen, exception faite of course des SIIC avec la plus grande part de flottant. Il est évident que « l’effet taille » des Big Cap joue via la diversification du patrimoine, en termes géographique, sectoriel voire les deux.
Diversification géographique : la détention d’actifs hors périmètre domestique aurait été un hedge contre une baisse tendancielle du PIB français, toutes choses égales par ailleurs. A contrario, avant les élections du premier tour, les SIIC mono sectorielles, dont les actifs sont localisés sur l’ensemble du territoire français enregistrent la plus forte baisse.
Diversification sectorielle : l’exposition du patrimoine des foncières à différents secteurs, soit à une pluralité de variables macroéconomiques comme la croissance de l’emploi, la consommation, et le revenu, aurait permis, en regard des positions prises par les gérants, une meilleure absorption d’un choc sur la croissance économique française.
Les Mid Cap dont la capitalisation est entre 200 M€ et 1 Md€ enregistrent une hausse moins marquée à + 1,6 %, tandis que celle des Small Cap, dont la capitalisation est inférieure à 200 M€, a été marginale (+ 0,34 %).
Désormais, l’indice de performance globale Euronext IEIF SIIC est au-dessus de sa moyenne depuis 2016 : + 6,8 %. Il a quasiment rejoint son point haut de l’été dernier. En revanche, l’indice Euronext IEIF REIT Europe reste 5,5 % inférieur à son point haut de l’année passée, les REIT anglaises continuant à être pénalisées par l’effet Brexit.
En termes d’allocations, l’indice Euronext IEIF SIIC offre quasiment la meilleure performance sur les douze derniers mois à plus de 8,6 % et la plus élevée en termes d’effet revenu. Sur les douze derniers mois, le couple rentabilité-risque de l’indice Euronext SIIC France reste bien supérieur à celui de l’indice Euronext IEIF REIT Europe. D’un point de vue de la diversification de portefeuille et comparativement aux autres indices immobiliers REIT Europe ou zone euro, l’indice Euronext SIIC France reste le moins corrélé aux marchés actions, CAC et Dow Jones tous secteurs confondus.
En 2016, l’Actif Net Réévalué de l’ensemble de l’univers SIIC a fortement rebondi au vu de la forte compression des taux sur l’ensemble des portefeuilles et des périmètres sectoriels et géographiques. Les SIIC poursuivent leur arbitrage dans une logique d’optimisation des rendements d’échelle et de création de valeur face à la disruption en immobilier. Elles s’adaptent et équipent leurs patrimoines via des Prop Tech tout en dessinant la Smart City de demain. Les labs innovent pour permettre une optimisation de l’alpha à long terme. Au T1 2017, les résultats publiés par les SIIC annoncent une croissance des loyers ou de leur chiffre d’affaires. La hausse des revenus locatifs devrait se poursuivre dans un climat économique plus favorable.
Pour les SIIC et les foncières françaises d’une manière générale, la dynamique vertueuse devrait se poursuivre sur l’ensemble de l’année, au-delà de la volatilité attendue post 19 juin.
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
