Les foncières cotées sont parfois en délicatesse avec la finance préférant communiquer sur leur immobilier que sur les atouts que leur offre leur présence sur les marchés financiers. Ils sont pourtant essentiels comme le montre l’impact très positif de l’accès direct d’Unibail-Rodamco au marché obligataire.
La Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Unibail-Rodamco a annoncé le placement d’une obligation de 750 millions d’euros allant de pair avec une offre de rachat sur cinq souches obligataires du Groupe. Cette opération de refinancement permettra d’économiser des frais financiers puisque la nouvelle émission obligataire se fait sur la base d’une obligation de 8 ans à échéance octobre 2022 pour un montant total de 750 millions d’euros qui offrira un coupon fixe de 1,375%, soit le coupon le plus faible atteint pour une émission obligataire du Groupe. Bien sûr le montant de cette dernière opération est faible (environ 5 %) au regard de la dette brute consolidée de la foncière (14,24 milliards d’euros). Il n’empêche l’amélioration est visible de semestre en semestre. Au 30 juin dernier, le coût moyen de la dette du Groupe a atteint son plus bas historique à 2,7%, contre 2,9% en 2013.
Ce placement a été sursouscrit près de 3 fois, le livre d’ordres atteignant plus de 2 milliards d’euros en moins de 2 heures.
Cet engouement se justifie par le leadership de la société au sein des foncières en Europe, mais aussi parce qu’elle offre des ratios d’endettement très conservateurs. Au 30 juin dernier, la dette représentait 42 % de la valeur du patrimoine de la SIIC, soit un peu plus que les 40 % publiés six mois plus tôt. Cependant le léger surcroit d’endettement s’accompagne d’une baisse relative des frais financiers. Comme la Foncière gère activement sa dette et bénéficie de la décrue des taux d’intérêt qu’elle a su saisir à de multiples reprises ces derniers mois. En effet, alors qu’Unibail-Rodamco plaçait des obligations à 6 ans au taux de 3,9 % en septembre 2001, elle a levé des obligations à 10 ans en février dernier à 2,5 %, et lève aujourd’hui sa ressource financière à 1,375 % à 8 ans. Conséquence : le taux de couverture des intérêts de sa dette a grimpé en six mois de 4 fois à 4,2 fois. De quoi mériter amplement sa note « A » attribuée par l’agence S&P qui lui permet de lever de l’argent en se rapprochant à chaque fois un peu plus des rendements des emprunts d’Etat français, eux-mêmes orientés à la baisse depuis plusieurs années.
En empruntant à 1,375 % quand le taux de rendement de ses centres commerciaux s’élève à 5 % permet de comprendre toute la richesse que peut créer Unibail-Rodamco. De quoi assurer en tout cas un financement attractif pour le portefeuille de projets d’une valeur de 7,3 milliards d’euros. C’est sans doute pour cela que les investisseurs acceptent de payer le titre sur la base d’un cours de 193,90 euros présentant une prime d’un tiers par rapport à l’actif net de liquidation de 146,20 euros par action.
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