Tour Eiffel prête à accélérer

tour-eiffel-cielLa SIIC annonce un dividende de 3 euros par action offrant un rendement de 6,25 %. Le scénario d’une augmentation de capital à près de 58 euros, un prix proche de celui payé pendant l’OPA sur la société par SMA BTP apparaît crédible au vu des perspectives de la société.

L’année 2014 marqué par l’OPA DE SMA BTP a également été celle de la stabilisation de la valeur d’actif net. La valeur réévaluée aux normes IFRS hors droit du patrimoine ressort à 765 millions d’euros au 31 décembre 2014, en augmentation de 64millions par rapport au 31 décembre 2013. Sur deux ans, les cessions ont représenté environ 39 millions en 2014 et 200 millions en 2013. Au deuxième semestre 2014, le groupe a renoué avec les investissements à hauteur de 108 millions (droits inclus) répartis sur 2 actifs de bureaux situés à Suresnes et Bagneux, offrant des rendements respectifs de 6.5% et 7.5%.

A périmètre constant, la valeur du patrimoine est stable (-0,7%). Sur la base de cette évaluation IFRS du patrimoine, le ratio d’endettement du Groupe (« loan-to-value ») est de 47,7 % au 31 décembre 2014 contre 46,2 % au 31 décembre 2013 et l’ANR EPRA triple net atteint 58,2 € par action contre 58,1 € par action au 31 décembre 2013, soit une progression de 0,2%atteint 58,2 euros par action contre 58,1 euros par action au 31 décembre 2013, soit une progression de 0,2%.

Les loyers ont atteint 51,9 millions d’euros. Le taux d’occupation financier EPRA passe de 93,7 % au 31 décembre 2013 à 89,6% au 31 décembre 2014

Un scénario attrayant

Cette valeur d’actif de 58,20 euros par action nous semble constituer une bonne base pour procéder à une augmentation de capital à propos de laquelle la société rappelle que « l’assemblée générale du 5 décembre 2014 a ratifié la nouvelle composition du Conseil d’administration et a autorisé celui-ci à procéder à une augmentation de capital ». L’exercice de cette faculté permettait à la société de conserver le statut SIIC qui exige que l’actionnaire majoritaire ne détienne pas plus de 60 % de son capital, alors que SMA BTP a obtenu l’an derneir près de 90 % des actions à l’issue de son OPA au termes de multiples surenchères. Depuis la fin de l’OPA intervenue en octobre dernier, le compartiment des sociétés foncières a fait l’objet d’un « rerating » de la part des investisseurs alors que les institutionnels se précipitent aujourd’hui vers cette classe d’actifs qui leur apparaît comme la dernière poche de rendement. Le nouvel actionnaire de référence de Tour Eiffel ne pouvait rêver d’un scénario aussi idyllique pour se mettre en conformité avec la règle des 60 %. Il va pouvoir diluer sa participation en procédant à une augmentation de capital massive de près de 3,5 millions de titres alors que les conditions de marché lui permettent aujourd’hui de placer ces actions nouvelles à un cours très proche de la valeur d’actif net réévalué (58,2 euros) de Tour Eiffel, très proche du prix qu’il a lui-même payé lors de sa récente OPA (58 euros).

Outre la satisfaction qu’en retirera SMA BTP de n’avoir pas à constater de moins-values sur son prix d’acquisition, l’émission de 3,5 millions de titres apporterait à Tour Eiffel près de 200 millions d’argent frais. Ce qui ramènerait son ratio d’endettement à un peu plus de 30 %. La SIIC pourra investir rapidement près de 280 millions d’euros, accroissant ainsi le portefeuille d’actifs immobilier de 36 %, et les loyers de 40 % pour parvenir à encaisser près de 20 millions supplémentaires pour afficher rapidement à un chiffre d’affaires locatif de près de 80 millions d’euros (compte tenu des loyers en annéee pleine des acquisitions déjà réalisée en 2014), dégageant un cash flow courant de près de 42 millions d’euros en rythme annuel.

Compte tenu du ratio de distribution actuel de près des deux tiers du cash flow courant, cela permettait de servir près de 30 millions, confortant le dividende de 3 euros que la société a décidé de servir au titre de 2014. Avec un rendement de 5,2 % sur la vase d’un prix de 58 euros (au cours actuel de 48 euros il atteint 6,25 %) le titre Société de la Tour Eiffel présente de solides atouts. Les institutionnels à qui on proposera de rentrer dans le capital à l’occasion de cette augmentation devraient se bousculer aux portillons. SMA BTP a les moyens d’être sélectif dans l’ouverture du tour de table.

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