Tour Eiffel : entre un recentrage accompli et un avenir entravé

modern glass silhouettes of skyscrapers at nightLe patrimoine immobilier de Tour Eiffel est désormais implanté à 69 % en Ile de France et présente un taux d’occupation enviable de 93 %. Le sort de la société reste à la merci du bras de fer du premier actionnaire de la SIIC et de ses dirigeants tandis que l’OPA lancée par SMA-BTP voit son calendrier remis en cause.

Le très important travail de recentrage du patrimoine opéré par la société de la Tour Eiffel sur l’Ile de France étaye la profession de foi de son directeur général, Renaud Haberkorn faîte mercredi devant les analystes financiers à l’occasion de la présentation des résultats de la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) : « Tour Eiffel ce n’est pas une simple collection d’actifs immobiliers, c’est un opérateur industriel, les équipes bossent, elles délivrent…». De fait, au terme du recentrage opéré l’an dernier a concerné en 2013 la cession de 190,4 millions d’euros, visant essentiellement des actifs de province, permettant de ramener le taux d’endettement rapporté à la valeur du patrimoine à 46,7 % contre 55,9 %.

Dans leur présentation, les dirigeants de la société se sont attachés à indiquer que ces cessions à marche forcée ont été effectuées à des prix proches des valeurs d’expertises. C’est vrai sauf que les valeurs d’expertises des immeubles cédés ont été revues en baisse de près de 10 % au milieu de l’exercice. Il n’empêche que la société a changé de profil de risque avec un portefeuille dont la valeur se concentre maintenant à 69 % en Ile de France. Le patrimoine immobilier de Tour Eiffel présente d’ailleurs en fin d’exercice un excellent taux d’occupation de 93,7%.

Les résultats financiers portent la marque de ce recentrage qualitatif. Les loyers ont été ramenés de 69,5 millions d’euros à 61,5 millions malgré une progression honorable de 3,3 % à périmètre constant. Le cash-flow courant revient pour sa part de 35,7 millions d’euros à 29,5 millions d’euros (soit 4,7 euros par action contre 5,8 euros) alors que le résultat opérationnel courant (47,3 millions d’euros) a été maintenu à 77 % des loyers. La valeur d’actif net accompagne ce mouvement en baissant de 62,2 euros à 58,1 euros. Comme annoncé, il y a un an le dividende est amputé du quart et revient à 3,20 euros, ce qui procure un rendement de 6,4 % sur la base d’un cours de Bourse à 50,08 euros mercredi soir.

La société est donc prête pour repartir de l’avant. Compte tenu de la cession d’actifs pour 50 à 70 millions d’euros en 2014 et d’une trésorerie de 20 millions d’euros en début d’exercice, 55 à 65 millions sont destinés à des investissements et 15 à 25 millions à la poursuite du désendettement (objectif LTV inférieure à 45 %). La société va d’ailleurs annoncer prochainement une acquisition en bordure du Périphérique parisien.

C’est bien peu au regard des ambitions de Renaud Haberkorn qui estime que son outil et ses équipes lui permettent de gérer sans problème un patrimoine de plus de 900 millions d’euros (il est revenu à 701 millions  à la fin 2013). Mais c’est la rançon à payer pour ne pas ouvrir un nouveau conflit avec le premier actionnaire de Tour Eiffel, Chuc Hoang (29,5 % du capital) qui multiplie les actions devant les tribunaux à l’égard du management de la société. Non content d’entraver le développement de la SIIC, ce remuant actionnaire dont Renaud Haberkorn dénonce sa volonté de « prendre le contrôle de la société sans lancer d’offre publique » tente de faire échec à l’OPA lancée sur Tour Eiffel par l’assureur mutualiste SMA-BTP libellée au prix peu attractif de 48 euros par titre. Outre un recours sur le fonds de cet OPA qui sera examiné par la Cour d’appel de Paris dans plusieurs mois, Chuc Hoang a demandé la suspension de l’offre. Cette demande sera examinée le 9 avril par la Cour d’appel de Paris.

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