sofidySofidy a présenté ce mercredi 17 février les résultats dégagés par ses différents véhicules d’investissement. La collecte brute globale 2015 s’établit à 443 M€, essentiellement tirée par ses deux SCPI paquebots, Immorente (269 M€) et Efimmo (103 M€). Les taux de distribution (TDVM) sont en baisse – respectivement 4,90 % et 5,17 % pour ces deux SCPI -, mais demeurent égaux ou supérieurs à la moyenne du marché. Les taux d’occupation financiers sont en progression.

Bon millésime pour Sofidy. La société de gestion qui revendique son statut de « premier acteur indépendant du monde des SCPI » avec aujourd’hui 3,7 Md€ d’actifs sous gestion, réalise, à l’instar de la plupart de ses concurrents, une collecte brute record. En 2015, ce sont 443 M€ qui sont venus s’investir sur les divers véhicules du groupe, à commencer par ses deux SCPI paquebots, Immorente (269 M€ vs 209 M€ en 2014) et Efimmo 1 (103 M€ vs 77 M€ en 2014), déduction faite des rachats effectués, de l’ordre de 60 M€ sur ces deux SCPI.

SCPI fortement collectrices – Les autres solutions d’épargne de type SCPI recueillent une vingtaine de millions d’euros, à hauteur de respectivement 11 M€ pour Sofipierre, une ancienne SCPI Malraux reconvertie en murs de commerces et en immobilier d’entreprise, et de 10 M€ pour Immorente 2, investie en murs de commerce de centre-ville sur des emplacements de premier ordre. Le solde, soit une quarantaine de millions d’euros, s’est dirigé vers d’autres fonds, soit réservés aux institutionnels comme l’OPPCI Sofimmo, soit mixtes comme l’OPCVM Sofidy Sélection 1, lancé en novembre 2014, et géré par Laurent Saint Aubin (environ 14 M€ collectés depuis sa création). Sofidy, groupe indépendant, collecte essentiellement via des réseaux de conseillers en gestion de patrimoine, eux aussi indépendants. Il est à noter que la part de la collecte issue de contrats d’assurance vie est en baisse aussi bien sur Immorente (20,6 % vs 21,5 %) que sur Efimmo 1 (30,1 % vs 35,6 %). La part financée à crédit est en légère hausse sur Efimmo 1 (12,7 % vs 12,2 %) mais en baisse sur Immorente (16,7 % vs 17,9 %).

Rentabilité globale des investissements autour de 6  % – Sofidy a investi 614 M€ en 2015 pour le compte de ses divers véhicules, et procédé à 71 M€ de cessions. Le gros des investissements (134 actifs) s’est concentré sur les commerces de pied d’immeubles (le credo d’Immorente) et l’immobilier de bureaux de qualité (profil des actifs d’Efimmo 1). Le groupe revendique un rendement net global de 6 % pour les actifs acquis l’an dernier. Si la France reste le premier pays de destination (311 M€), la diversification sur l’Europe s’est intensifiée, notamment sur les Pays-Bas (84 M€) et l’Allemagne (58 M€). Sofidy s’est également engagée dans une politique de diversification sectorielle, dans les secteurs du tourisme ou des loisirs (23 M€), tout en augmentant la part des investissements indirects, via des OPCI « club deal » ou SCI dédiées (35 M€). Une stratégie que le groupe compte poursuivre cette année, tout en continuant à privilégier sur son cœur de cible d’investissement, les actifs « core », « donc très sécuritaires », comme le précise Jean-Marc Peter, le Directeur Général de Sofidy. Qui refuse pour l’instant de céder à la mode du secteur logistique, notamment en raison d’un « risque de volatilité sur la qualité de l’emplacement », ou de celui de la santé, sauf éventuellement en Allemagne, un marché « moins risqué que le marché français ».

Amélioration globale des taux d’occupation financiers – Le groupe ne s’est pas contenté de procéder à des acquisitions l’an dernier : il s’est également employé à améliorer la rentabilité locative de ses actifs. En procédant à plus de relocations ou de renouvellements de baux qu’en 2014, notamment pour Immorente (192 vs 188) et Efimmo 1 (52 vs 43), Sofidy a réussi à sensiblement améliorer le taux d’occupation financier de ses véhicules. Le « TOF » d’Immorente passe ainsi de 92,21 % à fin 2014 à 94,25 % à fin 2015, celui d’Efimmo 1 de 91,39 % à 92,57 %. L’amélioration des conditions d’emprunts figure également parmi les facteurs explicatifs de la bonne performance des produits Sofidy. Par un recours « modéré à l’effet de levier du crédit » – la dette bancaire représente 12,8 % de la valeur du patrimoine d’Immorente, 17,28 % de celui d’Efimmo 1, et jusqu’à 45 % de celui d’Immorente 2 -, le groupe réussit à démultiplier la hausse des valeurs d’expertises de ses actifs. L’effet est d’autant plus sensible quand les taux sont bas, et les rendements élevés. Sofidy affiche des coûts de refinancement en phase avec les conditions obtenues par la plupart des foncières cotées – qui se « fournissent » pourtant directement sur les marchés obligataires – : 2,25 % pour les emprunts d’Immorente (maturité de 10 ans et 9 mois), 2,75 % pour Efimmo 1 (maturité de 11 ans et 5 mois). Mais il peut aussi obtenir des conditions encore plus attractives, comme celles consenties lors de l’acquisition d’un actif allemand, financé à hauteur de 28 M€ par un emprunt à 10 ans au taux de 1,4 %.

Taux de distribution « résistants » – Au final, les taux de distribution des différentes SCPI du groupe, quoiqu’en baisse par rapport à 2014, s’avèrent plutôt résistants. Immorente affiche un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) de 4,90 % (vs 5,22 % en 2014), Efimmo 1 de 5,17 % (vs 5,37 %), Immorente 2 de 3,17 % (vs 3,29 %). Des rendements auxquels s’ajoute une sensible revalorisation de la valeur des parts (+1,56 % pour Immorente, +2,2 % pour Efimmo 1, +3,88 % pour Immorente 2). Surtout, ils sont obtenus sans ponction sur les réserves, les reports à nouveau progressant, en valeur absolue, par rapport à 2014.

Sofidy s’est fixée comme objectif, pour 2016, de « maintenir » la rentabilité de ses investissements. Pour y parvenir, outre la stratégie d’acquisitions précédemment décrite, il compte sur une nouvelle amélioration de ses taux d’occupation financiers, et résister à la « pression baissière des locataires ». Et pour servir des rendements constants aux détenteurs de ses produits, il dispose également d’un matelas important de plus-values potentielles, matérialisables par la cession de locaux matures devenus non stratégiques, notamment des immeubles en périphérie des villes acquis dans les années 80. Sofidy travaille également sur le lancement d’un OPCI grand public qui « devrait voir le jour d’ici la fin de l’année ».

A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerce, et de bureaux. Premier acteur indépendant du monde des SCPI avec 3,7 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF avec le statut de Société de Gestion de Portefeuille, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 37 000 porteurs de parts, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 3.7 milliards d’euros ; constitué de plus de 3 700 actifs commerciaux et de bureaux.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société