Dans une étude publiée aujourd’hui, DTZ estime que le déficit net de refinancement en immobilier d’entreprise s’est à nouveau réduit en Europe. Cette baisse de 14% conduit à un déficit net de 42 milliards de dollars aujourd’hui, à comparer à 50 milliards de dollars il y a 6 mois. Il n’y a pas de déficit sur le marché nord-américain alors qu’en Asie, il est marginal de l’ordre de 4 milliards de dollars.
Selon Nigel Almond, Directeur de la Stratégie de DTZ Research, et auteur de cette étude, “De meilleures perspectives tant sur les valeurs en capital que sur le marché du financement ont entrainé une baisse du déficit de refinancement, passé de 80 milliards de dollars en juin 2013 à 72 milliards de dollars aujourd’hui. Nous avons également noté des améliorations dans la réduction du passif des banques sur les marchés principaux que sont l’Allemagne, l’Italie, les Pays-Bas et le Royaume-Uni. Ce mouvement a réduit le déficit de refinancement de 139 milliards de dollars».
Cependant, à l’opposé du mouvement général constaté pour le continent, la France a enregistré une aggravation de son déficit de refinancement et affiche aujourd’hui le déficit le plus important en Europe, essentiellement dû au faible mouvement de deleveraging des banques. De fait, depuis le début de la crise financière, la dette immobilière n’a cessé d’augmenter au lieu de se réduire. Malgré la contraction du déficit de refinancement, la pression des nouvelles réglementations bancaires ou assurantielles, ont quasiment doublé le besoin de refinancement qui culmine à 139 milliards de dollars. Cela devrait conduire certains pays européens, où le niveau de la dette est demeuré élevé depuis le début de la crise financière, à intensifier le processus de réduction du passif des banques. Dans ce contexte, DTZ souligne l’activité croissante des prêteurs non bancaires, qui viennent en partie répondre aux besoins de refinancement.
Justement, La lettre trimestrielle de La Française AM, Immobilier et perspectives » (N°14) a consacré son focus sur la place qu’a pris la dette immobilière. Cette publication s’interroge sur le caractère de classe d’actifs à part entière de la dette immobilière. Le relais des banques pris par les investisseurs depuis près de 2 ans a permis de suppléer partiellement ces dernières dans le financement de l’immobilier. Le phénomène est alimenté par les besoins de refinancement de dettes arrivant à maturité, ainsi que par les nouvelles acquisitions, soit sur l’immobilier tertiaire français un flux annuel de financements de 5 à 10 milliards d’euros, notent les auteurs de la lettre I&P qui indique qu’elle répond également au relatif retrait des banques laissant la place à des investisseurs institutionnels recherchant des produits alternatifs générant des rendements attractifs. Comme l’illustre le paysage du financement aux États-Unis, la tendance à la désintermédiation bancaire semble aujourd’hui durable. Dans le nouveau schéma, les banques conservent leur rôle à l’origination des dossiers, mais privilégient désormais un modèle « Originate to distribute » faisant appel à des investisseurs réunis en club-deal. A l’exception des assureurs qui peuvent intervenir en direct, ces « prêteurs alternatifs » utilisent des plateformes de gestion collective de créances offrant le sourcing, la gestion ainsi que la mutualisation du portefeuille.
La lettre de la Française AM relève que le marché a par ailleurs déjà entamé un début de segmentation, fondé sur le profil risque/rendement des actifs financés (« core », « core + », etc) ainsi que des types de dette (« senior », « subordonnée »).
Les investisseurs sont attirés par un investissement sécurisé. Si la dette immobilière propose les qualités du sous-jacent physique en termes de taille, de diversité et de liquidité, l’investisseur bénéficie de protections spécifiques : sur le segment de la dette senior, le niveau de levier (autour de 50 %), l’amortissement et la maturité (5 ans) minimisent le risque de non-service de la dette. Les covenants financiers (LTV, ICR,…) sont établis de façon à contrôler le risque dans sa durée et d’agir préventivement en cas de situation à risque. Parallèlement, les garanties couvrent l’actif sous-jacent et les loyers (cession Dailly), avec la sécurité de l’enregistrement de l’opération par un notaire. En France, l’investissement s’opère par le biais d’un FCT, véhicule souple et peu coûteux géré par une Société de Gestion agréée ainsi que par un dépositaire et une Société de Gestion Déléguée. Pour un investisseur, le segment des créances immobilières offre plusieurs avantages : un produit à taux variable offrant une couverture contre l’inflation. Enfin, un bonus de rendement (« spread ») reflète une configuration de marché favorable aux prêteurs.
A noter que dans une allocation d’actifs, le rendement de la dette immobilière se compare favorablement à d’autres produits de type « fixed income » et constitue un complément pertinent aux actifs physiques dans une allocation immobilière.
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