Selectirente fait miroiter le potentiel d’appréciation de ses loyers

L’objectif de SELECTIRENTE est de récupérer sur le long terme l’essentiel de la valeur des fonds de commerce des boutiques que nous louons » a expliqué son président Jean-Marc Peter lors de la réunion de présentation de ses résultats devant les analystes financiers le 7 mars. Et de préciser en termes imagés qu’en France cette « valeur est volée par les locataires ». Pour l’heure cette stratégie de longue haleine entretenue avec la gestion active de ses 340 actifs a permis une nette progression des résultats en 201.

Le loyer moyen de 196 euros des boutiques de SELECTIRENTE en centre-ville laisse subsister selon les dirigeants de Selectirente un important potentiel d’appréciation, quoi que ces derniers ne soient pas en état de montrer si les dernières années ont permis un début de rattrapage…

L’an dernier, les revenus locatifs bruts ont atteint 12,0 millions d’euros, en hausse de 7,1 %. Cette progression teint à l’amélioration du taux d’occupation qui a été porté à 96 % contre 92,8 % un an plus tôt. Elle résulte également des nouveaux investissements réalisés grâce aux cashflows courants dégagés et à des opérations de financement / refinancement (+12,0 M€ de liquidités nouvelles). Le résultat courant après impôt ressort à près de 3,6 M€, en hausse de 5,5 % grâce à la progression des revenus locatifs qui a largement absorbé la légère hausse du coût de la dette. Le cashflow courant par action progresse de 3,7 % à 4,96 €, le cours de l’action au 31 décembre 2011 représentant 8,9 fois ce dernier. Fort de ces résultats le dividende versé cette année augmente de 13,5 % à 2,1 euros. Ce qui fait ressortir un modeste taux de versement du cash flow courant de 42 % car Selectirente privilégie l’investissement à la distribution immédiate de ses résultats. Conséquence, le rendement de l’action ne dépasse pas 4,6 % et participe à la décote importante du titre par rapport à son ANR (30,5%).

Pour tenter de résorber cette décote Jean-Marc Peter indique vouloir améliorer la liquidité de son titre en incitant notamment ses grands actionnaires à remettre du papier dans le public. Rassurant les analystes il a également indiqué ne pas avoir d’objectif d’appel au marché qui serait dilutif dans le contexte actuel de décote du titre.

Le patrimoine réévalué de SELECTIRENTE s’établit à 164,2 millions d’euros hors droits au 31 décembre 2011 contre 144,1 millions  un an auparavant, soit une hausse de 13,9 %. Les valeurs d’expertises progressent de 5,5 % à périmètre constant avec à la fois une augmentation des valeurs sur les commerces de centre-ville (+ 7,2 %) et une augmentation plus modérée sur les magasins de périphérie (+ 2,1 %). A fin 2011, les taux de capitalisation induits par ces expertises ressortent à 7,5 % pour les commerces de centre-ville et 8,6 % pour les magasins de périphérie, soit un taux de capitalisation moyen de 7,8 % (hors droits) pour l’ensemble du patrimoine contre 8,0 % à fin 2010.

L’actif net réévalué par action qui découle des expertises ressort à 65,63 euros droits inclus contre 59,12 € au 31 décembre 2010, soit une hausse de +11 %, traduisant la capacité de SELECTIRENTE à créer de la valeur dans un environnement économique difficile.

Au 31 décembre 2011, la dette bancaire globale s’élève à 74,0 millions d’euros. Compte tenu de la hausse des valeurs d’expertise, la dette brute globale rapportée au patrimoine réévalué présente un ratio Loan to Value de 45,1 % contre 46,9 % au 31 décembre 2010.

A propos de SELECTIRENTE
SELECTIRENTE est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée dans les murs de commerce (notamment boutiques de pieds d’immeubles en centre-ville et moyennes surfaces de périphérie). Le patrimoine immobilier comprend plus de 300 actifs.
L’actionnariat de SELECTIRENTE comprend des assureurs parmi lesquels figurent AVIP (13,28% du capital) La Henin Vie Pierre (8,15%). Le premier actionnaire est Sofidy (21 ,56 %), une société de gestion immobilière gérant de nombreuses SCPI présidée par Jean-Marc Peter qui est également président du directoire de SELECTIRENTE. Sa capitalisation boursière est de 64 millions d’euros (6 février 2012).

C.T.

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