Pour les associés de la SCPI, la stratégie de désendettement d’Interpierre France paye

Bureau-tour-immeubleFort du plus gros report à nouveau des SCPI d’entreprise, Interpierre France va conforter son statut de champion de l’augmentation de la distribution des SCPI diversifiées.

C’est sur ses fonds propres que la SCPI à capital variable Interpierre France a acquis pour un montant non divulgué, mais que nous estimons à près de 2,5 millions d’euros, un ensemble immobilier mixte (bureaux et activités) à Combs-La-Ville (77). Outre les qualités intrinsèques de cet actif (situation dans une zone attractive, rendement élevé, proche de 9 %, et bail de 12 ans signé en 2012), cette opération s’inscrit dans la poursuite de baisse du ratio d’endettement de cette SCPI qui s’est longtemps distinguée comme la SCPI ayant le plus recours à l’effet de levier pour ses acquisitions. Le rapport d’activité 2012 d’Interpierre France fixe un objectif de baisse de 20 % du ratio d’endettement rapporté à la valeur du patrimoine (Loan To Value) de la SCPI. Comme en 2012 ce ratio est revenu de 53 à 48 %, cela fixe le niveau prévisionnel d’endettement sous la barre des 40 %. A plus long terme, la SCPI vise même de se rapprocher du cap des 30 %. Pour autant, ce n’est que marginalement le remboursement des dettes qui permettra d’arriver à ce but. En effet, la SCPI s’est également fixé d’ambitieux objectifs de collecte. Pour l’année en cours elle vise 8 à 10 millions d’euros, dont 3 millions sont déjà acquis. Mécaniquement, si la collecte atteint bien cette année 8 millions d’euros, sans aucun remboursement, cela améliorera son profil financier en ramenant le ratio LTV dans la zone des 43 %. Ce seuil sera en outre conforté parce que la SCPI distribue seulement les deux-tiers de son bénéfice (en 2012 elle a distribué 942 649 euros à ses associés sur un bénéfice de 1, 44 million d’euros), augmentant de plus 500 000 euros son report à nouveau déjà pléthorique (plus de 1,5 année de distribution), qui la place en championne de toutes les SCPI sur ce terrain.

Le désendettement d’Interpierre France ne se fera donc pas au détriment de la distribution de revenus à ses associés. Au contraire, elle se traduit par une amélioration de la trésorerie disponible qui permet à la SCPI de renforcer le montant versé à ses associés. Ceux-ci ont déjà bénéficié du plus fort taux de croissance du revenu distribué parmi les SCPI classiques diversifiées, au cours des cinq dernières années qui ont vu passer le dividende versé aux parts d’Interpierre France de 30 euros en 2007 à 45 euros en 2012. Pour le 1er trimestre 2012, il a été versé 12 euros, en croissance de 6,7 % sur un an. De quoi penser que l’objectif d’un rendement de 5 % des parts est à portée de main. L’an dernier les 45 euros versés par part ont procuré un taux de distribution sur valeur moyenne des parts de 4,46 %.

Forte de son succès sur Interpierre, rebaptisée Interpierre France lors de sa dernière assemblée générale, la société PAREF Gestion, a décidé de l’ériger en gamme. Une petite sœur dédiée à l’investissement en commerce en Allemagne est en cours d’agrément auprès de l’Autorité des marchés financiers. Thierry Gaiffe, directeur général de PAREF Gestion lui fixe un objectif de collecte de 20 millions sur trois ans, pour investir dans des actifs offrant un rendement de 5 à 6 %. Deux compagnies d’assurances se sont déjà engagées pour la référencer dans leur contrat d’assurance-vie. D’autres SCPI visant d’autres continents devraient suivre au gré de partenariats à venir.

Christophe Tricaud
pierrepapier.fr