Le rendement de cette SCPI classique diversifiée apparaît particulièrement pérenne. Elysées Pierre devrait parvenir à diminuer cette année le taux de vacance de son patrimoine.
« Certes le marché de la location de bureaux est tendu. On n’arrive plus à faire passer les indexations de loyers » explique Laurent Guize directeur général de HSBC REM pour qui le contexte actuel rend difficile la création de valeur pour les SCPI d’immobilier d’entreprise. Il n’empêche jamais les SCPI n’ont aussi bien mérité leur statut de produit de rendement.
Visant l’acquisition d’actifs sur la base d’un rendement de 7 à 7,5 %, une fois supporté les coûts de l’entretien du patrimoine (1,2 % de sa valeur) et les frais facturés par la société de gestion (0,8 %), la SCPI Elysées Pierre a pour ambition de verser aux porteurs de parts un revenu de 5,5 % de la valeur des parts. Difficile de faire beaucoup mieux dans l’univers des placements traditionnels et presque impossible pour un particulier investissant en direct dans l’immobilier de battre cette performance. La vague de succès sur laquelle surfent les SCPI a d’ailleurs renouvelé le type de la clientèle. Si à l’origine la SCPI pouvait apparaître comme un moyen d’accéder à l’immobilier pour des épargnants n’ayant pas un patrimoine suffisant pour acheter directement, la part des souscripteurs à même d’acheter de l’immobilier locatif et qui voient dans les SCPI une diversification efficace de leurs placements s’est étoffée : « nous avons vu des souscriptions d’un montant unitaire de plus de trois millions d’euros» indique fièrement Laurent Guize.
Pour les obtenir, la SCPI Elysées Pierre ne manque pas d’atouts. Cette SCPI qui résulte de la fusion en 2000 de sept fonds gérés par HSBC REM appartient à la catégorie des majors du secteur avec une capitalisation de près de 1,2 milliard d’euros. Sa taille lui donne accès à des actifs eux aussi de belle proportions. Notre cible aujourd’hui, c’est un ensemble immobilier de près de 50 millions d’euros » précise Laurent Guize alors que la moyenne du portefeuille de 127 actifs d’Elysée Pierre s’inscrit actuellement plutôt à près de 10 millions d’euros : un travail d’arbitrages à venir en conséquence ! En tout état de cause, le gérant ne veut pas dépasser les 150 biens immobiliers.
Parmi les immeubles les plus récemment acquis et mis en location en ce début d’année figurent trois actifs qui répondent à cet objectif, à Vélizy (78), à Levallois en bordure de Paris, et sur la prestigieuse esplanade des Invalides à Paris. Ils sont le fruit des efforts des équipes d’HSBC REM qui se définissent avant tout comme des acheteurs immobiliers qui se soucient toujours de la valeur future des biens acquis et de leur marché locatif. En moyenne, ce sont 15 000 mètres carrés qui doivent être loués ou reloués chaque année, explique Laurent Guize qui pointe l’exception de l’année 2011 où Elysées Pierre s’est trouvé confrontée à la libération de 22 000 mètres carrés. Mais depuis l’année 2011 a vu un retour à la normale des 15 000 mètres carrés à louer et relouer. Et rien ne laisse supposer un nouveau pic, au moins cette année. Au contraire, Laurent Guize espère pouvoir offrir aux associés de la SCPI une sensible amélioration du taux d’occupation. Le taux de vacance qui approche encore 8 % du patrimoine devrait se réduire sous l’effet de la mise en location des trois immeubles neufs et rénovés qui pèsent pour 4 % des loyers potentiels d’Elysées Pierre. De quoi accroître ses loyers de 1,6 % et faire grossir un peu plus le report à nouveau de la SCPI qui représente déjà 4 mois de distribution. Celui-ci a été régulièrement abondé au cours des cinq dernières années marquées par la stabilité des revenus distribués à hauteur de 33 euros par part leur conférant un rendement de 5,1 %. En 2012, les loyers nets par part ont atteint 33,80 euros. C’est donc avec la plus grande confiance que la société de gestion vise le maintien de son dividende en 2013. Et si on demande au gérant pourquoi il n’augmente pas le revenu des parts, il répond « parce que si je l’augmente, je veux être sûr de pouvoir le maintenir sans avoir à le baisser si le marché se durcit » et Laurent Guize d’ajouter « ma mère a des parts d’Elysées Pierre, je ne veux pas de problème avec elle ! ». La stabilité des revenus versés aux associés suffit à attirer les souscripteurs. En 2012, la collecte de cette SCPI a atteint 245 millions (227 millions en net), soit presque un doublement sur les 120 millions de 2011. En 2013, Laurent Guize s’est fixé comme objectif le cap des 200 millions de souscription dont 50 % en direct les deux autres quarts revenant aux CGP et à l’assurance-vie, en sachant qu’aucun associé de peut déni plus du 5 % du capital.
à propos de la SCPI Elysées Pierre
Forte de 124 immeubles, la SCPI classique diversifiée Elysées Pierre gérée par HSBC REM possède un portefeuille de 347 locataires. Son patrimoine réparti aux deux-tiers en région parisienne, un quart à Paris et le solde en province atteint près de 1,2 milliard d’euros. La part des bureaux représente 92,42 %. Son taux d’occupation ressort à la fin 2012 à 92,35 %.
Elle compte plus de 11 000 associés. Les personnes physiques détiennent 65 % de son capital et les personnes morales 65%.
Le taux de distribution des parts rapporté à leur valeur de marché moyenne de l’année ressort à 5,2 %. Le TRI sur 5 ans ressort à 8,79 %, celui à 7 ans ressort à 10,56 % et celui à 10 ans ressort à 12,74%.
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