Kyaneos Pierre, la toute jeune SCPI « sociétale » dédiée à l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable, vient d’allonger le délai de jouissance de ses parts. Fin mars, elle ne pesait encore que 3,19 M€ de capitalisation…
Ouverte aux souscriptions depuis tout juste un an (voir « Kyaneos Pierre, une nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier résidentiel »), la jeune SCPI « sociétale » poursuit tranquillement son développement. Au 1er trimestre 2019, elle a procédé à une nouvelle acquisition, et séduit une trentaine de nouveaux actionnaires.
Une 6e acquisition à son actif
Pour rappel, Kyaneos Pierre est positionnée sur le créneau original de l’investissement sociétal, et investit dans l’immobilier résidentiel en respectant un triple objectif : rentabilité, amélioration de la performance énergétique des immeubles, et respect des locataires. La 6e acquisition réalisée par la SCPI entre parfaitement dans cette philosophie d’investissement. Toujours situé dans la zone géographique de prédilection (la région d’Avignon) de Kyaneos AM, la société de gestion de la SCPI, ce nouvel actif (sis à Cavaillon) a été acquis pour 792 000 € et fait immédiatement l’objet de travaux de rénovation afin d’en améliorer le bilan énergétique. Selon Kyaneos, l’isolation des murs périphériques et le remplacement des systèmes de chauffage par des pompes à chaleur ont permis de réduire la consommation d’énergie de 37% et les émissions à effet de serre de 71%. A l’acquisition, l’état général des lots (10 logements, un commerce et un bureau en rdc) a été jugé faible par Kyaneos AM, qui leur avait attribué une note moyenne de 3,7/10. « Après travaux, la note moyenne s’élève à 8,2/10 », affirme la société de gestion.
Un bilan énergétique largement positif
Le bilan énergétique de Kyaneos Pierre est d’ailleurs largement positif. Toujours selon son gestionnaire, son parc immobilier, certes encore modeste (2 269 m² répartis sur 47 lots), émettrait 4 fois moins que la moyenne française. Grâce au remplacement systématique des chauffages existants par des pompes à chaleur, l’installation de panneaux photovoltaïques, et des travaux systématiquement réalisés par des entreprises locales, l’énergie consommée aurait été réduite de 31% par rapport à la situation pré-acquisition, et l’émission des gaz à effet de serre de 57%. Sur le plan financier, les résultats sont aussi au rendez-vous. Pour l’instant, après avoir distribué l’an dernier un dividende – annualisé… – de 7,05%, Kyaneos Pierre anticipe le versement d’un dividende annuel de l’ordre de 60 à 65 € par part sur 2019, soit un rendement prévisionnel compris entre 6% et 6,5% (sur la base d’un prix de souscription inchangé, à 1 000 €).
Taux d’occupation fluctuant et faible capitalisation
La réalisation systématique de travaux d’amélioration se traduit toutefois, à court terme, par un taux d’occupation fluctuant. Sur le 1er trimestre, ce « TOF » s’établissait à 89,1% (contre 95,5% fin 2018), soit un taux de vacance de 10,9% « dont 9% lié à l’indisponibilité des appartements pendant la réalisation des travaux », explique la SCPI. Un pourcentage élevé pour une SCPI aussi jeune nuit bien sûr ponctuellement à la rentabilité du véhicule. Pour en gommer une partie des effets sur les nouveaux associés, Kyaneos Pierre a d’ailleurs décidé d’augmenter le délai de jouissance des parts nouvelles, celui-ci étant passé de 3 à 4 mois le 1er juin dernier. Enfin, il faut bien être conscient que, même si la classe d’actifs choisie par Kyaneos AM – le résidentiel -, et la thématique générale de son positionnement – la gestion à impact – font clairement partie des tendances identifiées comme très porteuses, la jeune SCPI doit encore faire ses preuves. Avec un ancrage encore essentiellement local, et une capitalisation encore très faible (quoiqu’ayant plus que doublée au cours des 6 derniers mois), les résultats obtenus depuis sa création sont encourageants. Mais quid lorsque Kyaneos Pierre sortira de sa zone géographique de compétence, et devra gérer un flux de souscriptions plus conséquent ? A suivre.
Frédéric Tixier
A propos de Kyaneos Asset Management(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
