Perial innove en lançant Silver Estate 1, un FPCI dédié au viager

viagerLe fonds vise un encours de 15 millions d’euros d’ici un an pour acquérir 45 logements parisiens en viager dans le cadre d’une fiscalité adaptée aux besoins des souscripteurs à qui Perial propose un objectif de rentabilité de 6 % annuel.

La société de gestion de SCPI Perial vient d’être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour étendre ses compétences à la gestion de fonds de capital investissement dédiés à l’immobilier. C’était la dernière étape qui va permettre le lancement dès le mois de mars de la commercialisation de son nouveau fonds d’investissement sur le viager : Silver Estate 1. « La création du fonds Silver Estate 1 est la réponse aux enjeux sociaux qui se posent à la France » analyse Eric Cosserat, Président du directoire de Perial, l’une des principales sociétés de gestion indépendantes de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, foncière privée…). Comme ce que Perial a accompli avec la SCPI PFO2 en innovant sur l’immobilier responsable, son entrée dans l’investissement résidentiel par ce moyen relève d’une « gestion de conviction » souligne Eric Cosserat.

Le viager qui apparaît comme la solution à l’épineuse question du vieillissement de la population française doit sortir de la confidentialité des quelques 2 800 transactions par an. Alors que le financement de la dépendance ne peut être pris en charge par la collectivité et que les enfants qui doivent obligation alimentaire à leurs parents partiront avec des retraites rabotées, c’est le capital constitué par les personnes âgées qui semble le plus à même d’assurer le coût de leurs besoins accrus lors de la pente descendante de leur vie. Or, le capital accumulé par les seniors repose essentiellement sur leur propre domicile. Parmi les plus de 65 ans, ils sont ainsi plus des trois quarts à être propriétaires de leur résidence principale. Bénéficier de sa vente tout en restant chez soi c’est résoudre la quadrature du cercle pour nombre de personnes âgées. Et ce souhait va dans le sens du projet de loi sur le financement de la dépendance qui va bientôt être déposé par le gouvernement sur le bureau de l’Assemblée Nationale. Les maisons de retraite et les Ehpad resteront la solution des cas les plus épineux, l’essentiel des personnes âgées resteront le plus tard possible dans leur résidence principale.

Concrètement, le fonds professionnel de capital investissement (FPCI, anciennement FCPR à procédure allégée) va acquérir des logements situés à Paris et dans les communes « prime » de première couronne de la capitale. Le fonds deviendra propriétaire du bien dès la signature de l’acte notarié mais le vendeur conservera la jouissance de celui-ci sans toutefois pouvoir le louer à un tiers. En contrepartie, de cette jouissance retardée pour l’acheteur, ce dernier va bénéficier d’une décote sur le prix qui aurait été payé si le logement avait été libre au moment de l’acquisition. Perial estime que la décote moyenne (qui dépend de l’âge du vendeur) ressort à 40 % de la valeur du logement libre. Ensuite, acheteur et vendeur se mettent d’accord sur la répartition du prix payé entre la rente viagère (garantie à vie) et le versement d’un capital initial appelé « bouquet ». Investir par l’intermédiaire d’un fonds comme Silver Estate 1 permet de gommer l’aléa par la mutualisation des investissements et permet parallèlement de sortir de la relation complexe qui se noue entre un crédit-rentier et un débit-rentier.

On comprend que les premières années, le fonds Sylver Estate 1 sera grevé par ses investissements et les rentes viagères à servir. Ce qui explique que le cadre des SCPI qui achète des actifs délivrant immédiatement des revenus soit inadapté pour le viager. Selon Alexandre Claudet, Directeur Général Délégué de Perial Placements, « ce n’est qu’à partir de la septième année que les souscripteurs du fonds commenceront à encaisser des revenus ». Ceux-ci iront en grossissant au fur et à mesure que les logements se libéreront et seront vendus au prix du libre permettant d’engranger des plus-values. Ce calendrier est favorable au souscripteur car l’avantage fiscal que procure le régime du FCPI est justement la non-imposition des revenus versés à compter de la sixième année. Sur l’ensemble de la durée de vie de Sylver Estate 1, soit 10 années éventuellement prorogeable deux fois d’une année supplémentaire, Perial se fixe comme objectif un taux de rendement interne de 5 à 7 % » adapté au profil assez sécurisé de sa politique d’investissement. La société de gestion est d’ailleurs intéressée à la performance puisqu’elle rencaissera une commission de performance (« carried interest ») de 10 % de la performance dépassant un TRI de 5 % par an (sans que le TRI du souscripteur ne puisse être inférieur à 5%). Un partage tout à fait acceptable alors que les frais de gestion restent raisonnables à 1,5 % de l’encours géré du fonds. Quant à la commission de souscription, elle est au maximum de 5 %, selon ce que les souscripteurs négocieront avec leurs intermédiaires. Les sorties seront possibles dès la sixième année, mais le souscripteur a intérêt à conserver les parts durant toute la durée du fonds puisque la performance réelle ne sera obtenue qu’au terme des 10 ou 11 années de sa vie. A noter que les FCPI ne sont accessibles qu’aux investisseurs répondant aux exigences des investisseurs avertis (patrimoine financier supérieur à 500 000 euros, expérience en private equity, souscription minimale de 100 000 euros, ou investissement dans le cadre d’un mandat donné à un professionnel) et aux investisseurs institutionnels.

Le fonds Silver Estate 1 a déjà été présenté aux partenaires lors d’une réunion avec lesquels Perial travaille régulièrement (CGPI, banques privées…) où il a reçu un bon accueil. De sorte que les animateurs de Perial envisagent sereinement de remplir leur objectif de souscription de 15 millions d’ici mars 2015. Un deuxième fonds serait déjà l’étude…

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