Novaxia introduit la logique du capital-risque dans la pierre-papier

Le fonds Novaxia Immo Club éligible au PEA-PME permet aux particuliers de s’associer à des opérations de marchands de biens dans la transformation de bureaux en logements.

La présentation à la presse, mardi 26 novembre, du fonds « Novaxia Immo Club » a permis de mieux cerner le profil de ce véhicule innovant (voir pierrepapier.fr du 25 novembre 2013). L’innovation porte sur au moins deux aspects. Le premier tient à sa structuration sous forme de société commerciale, donc éligible au PEA-PME, qui va permettre d’investir dans l’immobilier avec la fiscalité des valeurs mobilières, elle-même réduite aux prélèvements sociaux puisque l’enveloppe du PEA-PME permet d’investir 75 000 euros (150 000 euros pour un couple) en franchise fiscale pourvu que le plan reste ouvert durant 5 ans. Pour la première fois également les particuliers vont se voir proposer un véhicule participant à des opérations de marchand de biens sur le créneau lui-même adapté au différentiel que connaissent les marchés de l’immobilier tertiaire et résidentiel : la transformation de bureaux en logements.

Trois opérations d’affilée en six ans

On est donc loin de la traditionnelle SCPI, voir même des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) dont l’objet social est de gérer un patrimoine immobilier sur le long terme. Le paradigme de Novaxia Immo Club serait davantage à rapprocher de la logique des fonds de capital investissement et le profil de risque de marchand de biens se différencie sensiblement de la détention d’un patrimoine immobilier en vue de le louer.

Le fonds aura une durée de vie de six ans. Six ans c’est court ! Mais ce laps de temps paraît suffisant à Joachim Hasan, associé fondateur de Novaxia, pour réaliser trois opérations de restructuration d’affilée en réinvestissant les sommes dégagées dès qu’une opération sera finalisée (achat-travaux-revente) à moins que le bien acquis soit occupé par un locataire dont le bail résiduel court ne permettra d’engager réellement l’opération qu’après son départ des locaux. Les loyers que le locataire versera compensant le décalage de l’opération dans le temps. Le recours à l’effet de levier de l’emprunt (jusqu’à 70 %) permettra d’investir simultanément près de 90 millions d’euros si l’objectif de 30 millions de souscriptions est atteint.

Gérer les contraintes imposées en matière de logements sociaux

Au regard des deux premières opérations engagées par Novaxia Immo Club, deux immeubles de bureaux à rénover, un dans le 20ème arrondissement de Paris et un à Nanterre, Novaxia attend des rentabilités brute de plus de 8% par an. La première mobilisera déjà 15 millions pour l’acquisition de l’immeuble et nécessitera selon Joachim Hasan 1 600 euros par mètres carrés (soit 5,34 millions pour 3 336 mètres carrés bâtis). La deuxième opération à Nanterre n’a coûté que 4 millions d’euros pour l’achat d’un terrain de 3 700 mètres carrés, mais le projet de construction qui pourrait atteindre 12 000 mètres carrés demandera des investissements d’un autre ordre qui diffèrera selon que le projet s’oriente vers une résidence hôtelière, une résidence étudiante ou un programme de logements classiques qui devra alors satisfaire aux exigences de la ville en matière de quota de logements sociaux. Pourtant, quel que soit les exigences des collectivités locales, Novaxia les intégrera dans son équation. Gérer cette problématique fait partie du travail de la société de gestion alors que la plupart des communes d’Ile-de-France fixent des contraintes pesantes en la matière. Toutefois, à Paris dans certains arrondissements comme le vingtième, le quatorzième ou une partie du onzième arrondissement, ces contraintes sont allégées. De même que la transformation de bureaux en logements dans la capitale est bien accueillie par la municipalité : « je suis reçu à la Mairie de Paris avec café et croissants » se délecte le président de Novaxia qui se félicite de l’allégement des contraintes en matière de permis de construire ou de l’obligation de parkings.

Une ingénierie vendue au prix fort

Cependant toute cette ingénierie, Novaxia entend la vendre au prix fort aux souscripteurs du fonds. La société de gestion percevra 6 % de commission de souscription qu’elle pourra partager avec ses apporteurs d’affaires (CGP, Banques…). Elle encaissera ensuite chaque année 3 % des fonds collectés et 20 % des bénéfices du fonds lui reviendront. On est loin des 0,7 % que touchent en moyenne les sociétés de gestion de SCPI sur leurs encours (10 % des loyers) et la commission de souscription des actions du fonds ne sont pas soumises aux droits d’enregistrement immobiliers qui frappent les souscriptions des SCPI à capital fixe. Cependant, cette tarification est davantage conforme à celles des fonds de « private equity » ou des fonds TEPA d’optimisation fiscale qui ont fait les choux gras de Novaxia depuis sa création (41 millions d’euros collectés ). Reste que cette fois-ci, le fonds Novaxia Immo Club n’offre pas de carotte fiscale à l’entrée. L’effet fiscal jouera à la sortie ! Gregory Le Blan, directeur commercial de Novaxia ne pense pas que ce soit un obstacle. Il a déjà reçu pour près de 3,5 millions de pré-réservation de souscription !

Quelques précautions pour souscrire dans un PEA-PME

Comme tout investissement dans le non coté, les souscriptions devront être réglées avec des fonds préalablement inscrits dans le PEA des souscripteurs. Comme certains établissements peuvent parfois rechigner à ce type d’opérations, Novaxia est en train de signer des partenariats avec des établissements bancaires qui feront de leur offre de souscription au fonds Novaxia Immo Club un produit d’appel pour faire ouvrir des PEA-PME à leur clientèle.

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