La pierre-papier a le vent en poupe. Alors que les SCPI continuent d’attirer massivement l’épargne des Français et que les OCPI grand public ont confirmé l’an dernier leur démarrage, ces nouveaux véhicules apparaissent de plus en plus nombreux en ayant comme support des actifs immobiliers. Dernièrement, ce sont les FPCI qui sont à la mode. Après le lancement du FPCI Sylver Silver Estate, un fonds dédié à l’acquisition d’appartements en viager (voir pierrepapier.fr du 19 février) c’est au tour de Neuflize OBC d’étoffer son offre immobilière avec le fonds Arcange Active Pierre.
Avec le FPCI (anciennement FCPR à procédure allégée) Arcange Active Pierre dont les souscriptions ne sont autorisées qu’aux investisseurs avertis entendus comme les clients professionnels au sens du Code monétaire et financier, ou les clients dont la souscription initiale est d’un montant minimal de 100 000 euros, l’objectif est d’investir dans un véhicule offrant un couple présentant un risque élevé en contrepartie d’un rendement visé lui aussi assez élevé.
Ce fonds géré par la société de gestion Arcange REIM, première société́ de gestion dédiée à l’immobilier agréée sous le régime AIFM veut valoriser ses investissements en acquérant des immeubles disposant d’un potentiel d’appréciation. Ce fonds apparait donc totalement divergent avec la logique des SCPI qui consiste à acheter un actif offrant immédiatement des revenus aux associés. En alternative à une gestion immobilière traditionnelle qui se cantonne très souvent à une seule logique de portage et dont la rentabilité attendue repose quasi exclusivement sur l’encaissement de loyers, Arcange Active Pierre adopte une philosophie de gestion dynamique dictée par la recherche de création de valeur à moyen terme. La politique d’investissement d’Arcange Active Pierre s’appuie, en effet, sur l’acquisition opportuniste d’actifs immobiliers (immeubles de bureaux, de commerces, résidentiels ou mixtes) et leur revente après une période de 1 à 5 ans durant laquelle une stratégie d’optimisation des actifs, préalablement planifiée à l’acquisition, aura été mise en œuvre. Arcange Active Pierre bénéficie à ce titre des compétences de professionnels reconnus.
Le fonds Arcange Active Pierre vise à acquérir des immeubles de bureaux, de commerces, résidentiels ou mixtes situés très majoritairement à Paris et 1ère couronne, et de manière marginale (10-20 %) le cas échéant dans les autres grandes villes françaises, sur des secteurs « prime ».
Les actifs immobiliers seront acquis dans une optique d’optimisation dont la stratégie de sortie sera planifiée entre 1 et 5 ans et au plus tard dans les 5 ans (7 ans dans des conditions exceptionnelles de marché) à compter de la clôture de souscription.
La stratégie de création de valeur des immeubles s’appuiera sur des techniques et des procédures spécifiques à chaque actif, autour des thèmes suivants : revalorisation des baux, changements d’affectation, évictions, arbitrage par lots, etc….
Le risque lié à ce FPCI est d’autant plus élevé que la mutualisation de ses investissements est volontairement limité à quelques actifs (au moins 6). Chaque actif immobilier cible pourra représenter jusqu’à 30 millions d’euros. Facteur de risque supplémentaire : le fonds a recours à de la dette pour procéder à ses acquisitions. La politique d’endettement adoptée est conservatrice, le financement par emprunt pouvant aller jusqu’à 60 % de la valeur des actifs. L’erreur d’investissement ou les conséquences d’un marché immobilier en berne auront d’autant plus d’impact que le fonds Arcange Active Pierre présente un horizon d’investissement plus court que ceux habituellement pratiqué par la plupart des véhicules d’investissement immobiliers. Il est constitué́ pour une durée de 5 années (prorogeable deux fois une année selon les conditions de marché) à compter de la clôture des souscriptions, avec un objectif de liquidité totale à l’issue de cette période pour les investisseurs.
Compte tenu de ces risques, la promesse d’un objectif taux de rendement interne de 9% par an net de frais de gestion (avant fiscalité et prélèvements sociaux) semble un minimum. Le fonds ne distribuera aucun revenu avant sa liquidation.
Yann Charraire, Directeur Marketing Produits et Services de la Banque Neuflize OBC commente : « Nous avons commencé à commercialiser le fonds Arcange Active Pierre mi-janvier. Au 14 février 2014, date du closing initial, le fonds a déjà enregistré près de 11 millions d’euros de souscription, preuve que ce produit répond à une demande forte de nos clients. La période de commercialisation va se poursuivre pendant un an, et les souscriptions devraient rapidement connaitre un bel essor avec les premiers investissements réalisés, ce qui ne devrait pas tarder. »
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