Malgré des liquidités abondantes, OPCIMMO parvient à battre les SCPI

dussel80 millions d’euros de collecte par mois pour OPCIMMO : à ce rythme, les OPCI grand public s’imposent rapidement dans le paysage de la gestion patrimoniale. D’autant que les performances sont au rendez-vous.

Le Père Noël ne passera peut-être pas au mois de décembre pour l’OPCI grand public d’Amundi Immobilier OPCIMMO. Sa gérante, Carmen Lopes, craint en effet que les fêtes ralentissent sa collecte qui atteint 80 millions d’euros par mois depuis la rentrée, après avoir passé le cap des 50 millions d’euros de souscriptions mensuelles au mois de mai précédent. Pas de doute, le Père Noël n’a pas attendu le 25 décembre !

Parallèlement, à l’envolée de la collecte, les performances sont au rendez-vous. La performance nette annualisée depuis le lancement en juillet 2011 s’élève à 4,88 %. Sur un an glissant, elle atteint 5,80 % et depuis le 1er janvier (sur neuf mois) c’est 5,27 % de TRI (Taux de Rendement Interne) qu’OPCIMMO a procuré à ses porteurs de parts. Ces gains, maintenant supérieur à ceux des SCPI, malgré des frais de gestion plus élevés (commission de gestion annuelle : maxi 2,1 % de l’actif net TTC) ainsi que 2,2 % de frais d’exploitation immobilière maxi supportés par l’OPCI), répliquent ceux du compartiment immobilier de l’OPCI (39,94 % de l’actif brut) avec un rendement courant global pondéré du portefeuille immobilier de 6,10 % alors que la poche obligataire et monétaire (48,75 % de l’actif) n’offre qu’une performance annualisée de 2,35 % et que les actions cotées (11,31 % de l’actif) malgré un parcours moins linéaire affichent une plus-value de 13,55 %.

Cette performance est d’autant plus appréciable que la forte collecte récente a porté la part des liquidités qui ne rapportent quasiment rien à 23,63 % de l’actif brut (bien supérieur au ratio cible de 10 %) dans l’attente de très prochains investissements dans des immeubles de bureaux. D’autant qu’OPCIMMO a déjà arbitré l’un de ses premiers achats en revendant sa participation dans l’immeuble de Mayfair à Londres avec un TRI à la clé de 23 %. La forte rentabilité de la poche immobilière est boostée par le recours à l’endettement qui atteint 28,35 %. En Allemagne, Carmen Lopes obtient maintenant des financements à crédit à 1,18 %, ce qui lui permet de porter le rendement immobilier de l’immeuble acquis à Düsseldorf de 5,77 % en instantané à 7,31 % en TRI avec levier. L’Allemagne réunit des conditions favorables qui amènent OPCIMMO à privilégier les acquisitions Outre-Rhin qui compteront pour plus de 40% de l’actif en fin d’année quand la France dépasse encore légèrement la moitié et Londres 6%. Cette européanisation du portefeuille est encore plus accrue si on regarde le compartiment investi en actions puisqu’à part de modestes lignes en titres Foncière des Régions et Unibail-Rodamco (elle-même très européenne), la part du lion revient aux grandes foncières du Royaume-Uni (Land Securities British Land, Hammerson Derwent London …). Cette partie investie en actions cotées permet de diversifier l’exposition du fonds aux commerces quand les immeubles détenus en direct sont à ce jour principalement des bureaux (67 % en valeur). Quant à la poche obligataire, elle privilégie les obligations sécurisées de banques majeures de la zone euro (notées « BBB » à « AAA ») en préférant les maturités limitées à moins de 5 ans (moyenne 2,5 ans). La duration moyenne de ce portefeuille ressort à 1,02.

La réussite d’OPCIMMO a été autorisée par de multiples référencements dans des compagnies d’assurance-vie. Comme le souligne Nicolas Kert, directeur des gestions chez Amundi Immobilier, « l’avantage avec les OPCI grand Public par rapport aux SCPI, c’est que le référencement vaut en général pour tous les contrats de l’assureur partenaire » quand les référencements de SCPI se faisaient au cas par cas contrat par contrat souvent en assortissent de freins à la liquidité des unités de comptes ayant pour support des parts de SCPI.

Cet envol d’OPCIMMO relance la course à la taille, alors qu’au premier semestre, c’est encore l’OPCI grand public d’Axa qui figurait sur la première marche du podium avec un encours de 639,44 millions d’euros contre 546,6 millions pour celui d’Amundi. Avec une collecte de 450 millions d’euros pour l’année 2014, il ne faudra peut-être pas attendre longtemps pour voir une redistribution des cartes. Par ailleurs, ce produit de « mass market » disponible dès l’achat d’une part à 110,69 euros avec un simple compte titre ouvert dans une banque à laquelle on aura simplement donné le code ISIN (FR0011063353), OPCIMMO est bien évidement distribué par CPR, la filiale d’Amundi qui intervient auprès des CGPI partenaires.

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