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La diversification de l’actif des OPCI grand public qui associent valeurs mobilières et actifs immobiliers détenus en direct est le gage d’une faible volatilité et de la régularité des performances. C’est ce qui ressort d’une étude de l’IEIF.
Pour la première fois, l’IEIF a complété sa revue annuelle des OPCI grand public d’un volet traitant de leurs performances. Depuis sa création, à partir de juillet 2008 et jusqu’au 31 décembre 2014, l’indice IEIF OPCI grand public a progressé de 45,3 %.
Le fardeau des liquidités imposé par le régulateur a pour effet que les OPCI grand public enregistrent une performance assez légèrement inférieure à celle des SPCI sur les 6 années et demie passées en revue, puisque l’indice Edhec SCI immobilier d’entreprise affiche alors une performance globale de 50,7 %. Mais les OPCI GP gardent pour eux la constance et la régularité de la performance qui s’inscrit sur une pente continue sans avoir connu d’inflexion notable. On retrouve cette régularité dans leur très faible volatilité moyenne qui n’est que de 2,4 % quand celle des SCPI atteint 4,5 % et celle des foncières cotées (SIIC) 22,3 %. De quoi relativiser l’avance prise par les SIIC en performance pure qui dépasse les deux autres véhicules de la pierre-papier avec un gain de 66,8 % sur la période analysée. Enfin, la performance des OPCI se distingue de celles des SCPI et des SIIC dans la mesure où les deux premières sont mues par des rendements courants élevés, tandis que les OPCI GP voient dans la valorisation du prix des parts l’essentiel de leur taux de rendement interne, alors que leur rendement n’atteint en moyenne depuis leur création que 2,3 %. Mais çà, les souscripteurs qui acquièrent leurs titres en unité de compte dans le cadre de l’assurance-vie ne le perçoivent pas forcément.
Cette régularité de la performance des OPCI GP est à mettre sur le compte de la diversification organique des OPCI, explique Marie-Eloïse Gravier, auteure de l’étude de l’IEIF. A la fin 2014, l’actif net de total des OPCI GP qui dépassait les 2 milliards d’euros comptait pour 67 % d’immobilier dont 56,7 % d’actifs non cotés et un peu moins de 11 % d’actions de sociétés foncières cotées. Les obligations représentaient 18 % de l’actif net et les liquidités près de 14 %. On remarquera que l’allocation sectorielle du compartiment immobilier des OPCI GP se rapproche de celle des SCPI. Les actifs de bureaux représentent plus des 2/3 de la surface comme des valeurs vénales. Viennent ensuite les commerces qui pèsent pour le quart du total, alors que le solde se partage entre d’autres typologies d’actifs (logistiques, murs d’hôtels, locaux d’activités…), voire un peu d’immobilier résidentiel.
La répartition géographique des portefeuilles immobiliers des OPCI GP fait une large place à l’Ile-de-France : 50,6 % des surfaces détenues (dont 22,4 % à Paris intra-muros), suivie de la province (29,8 %) et de l’étranger (19,6 %). Toutefois, cette nomenclature varie sensiblement d’un véhicule à un autre. Chez OPCIMMO géré par Amundi Immobilier, le premier OPCI GP par la capitalisation qui a récemment dépassé le milliard d’euros, la France ne compte que pour un tiers des actifs immobiliers…
Avec des performances au rendez-vous, la collecte suit. En 2014, un record de 814 millions d’euros de souscription a été atteint. Et il semble bien que 2015 pulvérise ce record alors que les OPCI GP ont multiplié les référencements en assurance-vie. De sorte que, si l’encours de 2,04 milliards d’euros des OPCI GP reste faible au regard des 32,9 milliards des SCPI ou même des 8,4 milliards des OPCVM immobiliers, cette part est appelée à se renforcer significativement et rapidement au cours des prochaines années pendant lesquelles les assureurs-vie seront confrontés à des taux d’intérêt faibles. L’an dernier, les souscriptions des OPCI ont déjà dépassé celles des OPCVM immobiliers quoique ceux-ci aient eux aussi accéléré. De même, la comparaison est favorable face aux SIIC qui n’ont levé que 684 millions d’argent frais auprès de leurs actionnaires. Face à la collecte des SCPI, celle des OPCI GP a représenté l’an dernier 27 % contre moins de 10 % un an plus tôt.
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