L’essor du e-commerce offre une nouvelle dynamique à l’immobilier logistique

« Les principaux brokers immobiliers estiment que l’accélération des ventes en ligne a contribué à près de la moitié des transactions locatives en logistique pour l’année 2017 », écrit Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans son dernier commentaire de gestion. Le gérant du fonds Sofidy Sélection 1, noté cinq étoiles par Morningstar, a déjà placé plus de 5% de son portefeuille en foncières spécialistes du secteur logistique.

L’immobilier logistique bénéficie pleinement de l’essor du e-commerce en Europe : alors que les ventes au détail croissent à un rythme modéré, la proportion de ces ventes effectuées en ligne augmente rapidement et dépasse aujourd’hui largement 10% dans certains pays d’Europe continentale (Allemagne, Benelux), ainsi qu’au Royaume-Uni (où plus de 40% des achats hors alimentaires sont effectués sur internet).

Trois fois plus d’espace de stockage – Selon une étude, l’e-commerce requiert en moyenne 3 fois plus d’espace de stockage dans des entrepôts que la distribution physique traditionnelle, car il impose de nouvelles contraintes dans le tri et l’emballage des produits, ainsi que dans la gestion des retours. A cette nouvelle dynamique, s’ajoute un autre phénomène avec le développement d’une nouvelle forme d’immobilier logistique, celle dite du « dernier kilomètre ». Les circuits de distribution incluent de plus en plus de centres de stockage et de triage locaux, situés à proximité du centre des grandes villes, utilisés pour optimiser la gestion des flux de marchandises et permettre des livraisons dans des délais toujours plus restreints.

Marché porteur pour l’immobilier logistique – Ces tendances favorisent un marché locatif extrêmement porteur pour l’immobilier logistique : les principaux brokers immobiliers estiment que l’accélération des ventes en ligne a contribué à près de la moitié des transactions locatives en logistique pour l’année 2017. C’est une source de croissance très importante pour les sociétés immobilières cotées actives dans ce secteur en Europe continentale et au Royaume-Uni, dont les dynamiques de croissance structurelle dépassent les 10% de progression annuelle à périmètre courant. Les baux signés avec des distributeurs ou des logisticiens sont généralement « triple net » car les travaux de modernisation de l’actif sont à la charge exclusive du locataire et génèrent des revenus sécurisés et indexés sur l’inflation pendant une longue durée, les baux traditionnels pour les grands centres logistiques dépassant en moyenne 15 ans.

Hausse de l’actif net des foncières spécialisées – Tous ces éléments concourent au dynamisme du marché de l’investissement et soutiennent la hausse de l’actif net réévalué des foncières spécialisées dans le secteur de la logistique via la baisse des taux de capitalisation retenus par les experts pour les évaluer. Selon les zones géographiques, certains spécialistes de ce secteur, comme Segro, ont vu baisser leurs taux de capitalisation de 30 à 40 points de base en moyenne en 2017. Convaincus par cette tendance de croissance structurelle, elle représente aujourd’hui 5,5% des investissements du fonds Sofidy Sélection 1^[1]. Parmi les titres détenus dans des foncières actives uniquement dans la logistique, nous comptons l’acteur paneuropéen Segro et des acteurs locaux comme VIB Vermögen dans le sud de l’Allemagne, Argan en France et Tritax Big Box au Royaume-Uni.

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A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».

A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 4,5 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 100 actifs commerciaux et de bureaux.

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[1] Au 31 janvier