Les ventes immobilières à utilisateur en Ile-de-France pénalisées par le recul des grandes transactions

197 400 m² acquis en 2012, soit 32% de moins qu’en 2011

La valeur moyenne de transaction en Ile-de-France a progressé de 12% en un an pour s’établir à 5 475 €/m² HD-HT fin 2012, notamment grâce à une progression des valeurs parisiennes

Une part importante d’offres dites « off market » vient augmenter considérablement l’offre actuellement disponible à l’acquisition

commercialAlors que le marché tertiaire francilien a enregistré une bonne résistance de son volume global d’une année sur l’autre (- 3 %), avec une demande placée de 2,4 millions de m² en 2012, le compartiment des ventes à utilisateur n’a pas bénéficié de la même dynamique relève DTZ dans une étude sur ce segment du marché : 197 400 m² ont été acquis en 2012 contre 289 100 m² en 2011, soit une baisse de 32% en un an. Le contexte économique morose et le durcissement des conditions de crédit ont pesé sur le marché des ventes de bureaux, conduisant à une baisse significative des transactions d’envergure (2 supérieures à 10 000 m² en 2012 contre 6 en 2011) et à un comportement attentiste des utilisateurs.

Malgré le recul de l’activité, la valeur moyenne de transaction en Ile-de-France a progressé de 12 % en un an pour s’établir à 5 475 €/m² HD-HT fin 2012. Cette hausse du prix moyen francilien est liée à l’évolution des prix à Paris (+ 9 % à Paris Centre Ouest dont QCA et + 17 % en moyenne sur les autres arrondissements parisiens). Ailleurs, les valeurs sont orientées à la baisse, notamment dans le Croissant Ouest, où l’abondance de produits disponibles a entraîné une correction de 11 % des valeurs de cession.

Selon Matthieu Garreaud, Directeur du Pôle Investissement chez DTZ, « Le bilan 2012 de la vente auprès des utilisateurs est assez décevant avec une baisse de volume de 32 % comparé à 2011. Cela s’explique par la crise économique, un accès au crédit difficile malgré un coût de l’argent historiquement faible, des banques très sélectives dans les dossiers d’investissement avec un niveau de fonds propres demandé aux emprunteurs de l’ordre de 40 %. Les demandes sont moins nombreuses, particulièrement celles de taille supérieures à 2 000 m² et le stock d’offres, officiellement à la vente ou « off market » commence à augmenter, ce qui inévitablement finira par impacter les prix.»

L’offre immédiate de bureaux disponibles à la vente représentait près de 330 000 m² fin 2012. Néanmoins, compte tenu de la vacance actuelle dans un marché difficile, les propriétaires d’offres de seconde main disponibles à la location peuvent se montrer opportunistes face à une offre d’acquisition : une part importante d’offres dites « off market » vient par conséquent augmenter considérablement l’offre actuellement disponible à l’acquisition.

Dans un contexte de marché aux fondamentaux fragilisés, la question est de savoir quelle stratégie adopter en 2013 entre location et achat. Les entreprises disposant de liquidités et développant une stratégie de long terme pourront appréhender l’immobilier comme un produit de placement. A l’image de 2012, cette tendance devrait bénéficier aux immeubles sans risque à la revente.

« Le marché de la vente de bureaux libres est aujourd’hui rattrapé par le ralentissement économique et le durcissement des conditions de financement. La demande reste forte sur le marché parisien mais sur des gabarits de surfaces petites ou moyennes alors que les grands utilisateurs, et le secteur industriel en particulier, affichent une préférence pour les solutions immobilières à la location. En 2013, le marché devrait continuer d’être animé par les petites et moyennes entreprises avec une demande toujours forte du Juridique et Conseil pour Paris QCA. » conclut Magali Marton, Directrice des Etudes pour la zone CEMEA de DTZ.

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