Les rendements des gestionnaires de SCPI peuvent eux aussi s’analyser à l’aune du Bêta et de l’Alpha. Quand le marché immobilier – le Bêta – va, tout va. Mais lorsqu’il devient moins dynamique, le talent – l’Alpha – des gérants devient primordial. Celui-ci ne se mesure pas aux rendements d’aujourd’hui, mais aux performances de demain…
Les habitués du monde de la gestion d’actifs et des marchés boursiers connaissent bien ces deux termes… Le Bêta, en jargon financier, désigne la performance issue d’un marché financier sous-jacent. Autrement dit, la performance sur laquelle le gestionnaire d’un fonds d’investissement n’a aucune prise : si le marché progresse, son fonds sera naturellement orienté à la hausse. Et réciproquement. L’Alpha, en revanche, mesure la capacité de ce même gestionnaire à faire mieux – ou moins bien – que le marché. C’est la partie de la performance due à son seul talent. Au choix des valeurs sélectionnées, au timing de ses investissements…
Les rendements des gestionnaires de SCPI peuvent eux aussi s’analyser à l’aune du Bêta et de l’Alpha. Actuellement, ces produits de la pierre-papier affichent des performances particulièrement alléchantes, sans doute supérieures à 4,5%[1] en moyenne en 2016. Mais c’est en grande partie parce que les marchés immobiliers « physiques » dans lesquels ils sont investis sont particulièrement dynamiques. Quand le Bêta va, tout va…
Mais que se passera-t-il quand les locataires des immeubles détenus par les SCPI seront devenus plus exigeants ? Quand un local commercial ne trouvera plus preneur, parce que son emplacement ne sera plus à la mode ? Ou quand les bureaux seront boudés, faute de répondre à des normes de consommation énergétique de plus en plus drastiques ? L’Alpha du gestionnaire de SCPI, c’est précisément d’anticiper l’évolution de ces critères d’occupation. En achetant, peut-être plus cher, systématiquement les immeubles les mieux durablement placés, et les mieux-disants en termes écologiques.
Dit autrement, l’Alpha de la SCPI, ce ne sont pas les rendements d’aujourd’hui, mais la performance de demain…
Frédéric TIXIER
Cet article a été publié dans Le Monde Argent du 12/12/2016
[1] La performance des SCPI est mesurée par leur TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché)
