Plus encore que la croissance de l’ensemble des OPCI, c’est l’essor des OPCI grand public qui a marqué l’année 2012. Les initiatives Axa REIM et d’Amundi Immobilier sont appelées à être suivies rapidement par leurs concurrents.
La croissance de l’encours des OPCI s’est certes ralentie en 2012, à un rythme de 22 % en net retrait sur le doublement enregistré l’année précédente. Mais avec une progression annuelle double de celle de la capitalisation globale des SCPI (+ 10 %), les OPCI ont maintenant pris l’ascendant avec une capitalisation de 28 milliards d’euros, soit un milliard de plus que celle des SCPI.
La nature et la finalité de ces deux produits à sous-jacent immobilier rend pourtant cette comparaison un peu vaine. En effet, si les SCPI restent un produit d’épargne de nature purement immobilière à destination des investisseurs individuels, les OPCI opèrent sur un champ plus large. D’abord, leur encours intègre une part substantielle de valeurs mobilières, ensuite parce que l’essentiel des OPCI est constitué de véhicules réservés à une clientèle institutionnelle, la part des OPCI grand public n’étant que de 3,2 % de la valeur globale de cet ensemble. Et une grande part des OPCI à règle de fonctionnement allégée (RFA), réservés aux investisseurs avertis, trouve son origine dans un « repackaging » d’actifs immobiliers détenus auparavant sous d’autres formes (SCI, propriété directe…) par des institutionnels et n’ont donc pas été l’occasion d’un apport d’argent frais pour le secteur immobilier. Ce qui n’enlève rien au dynamisme de la vingtaine de société de gestion particulièrement actives sur ce véhicule institutionnel que recense l’enquête Philinx-IEIF qui dresse les contours de cette nouvelle classe d’actifs. Parmi ces acteurs, on retrouve des sociétés de gestion issues de la gestion collective (Amundi Immobilier, La Française REM), des sociétés de gestion liées à de grandes compagnies d’assurance (Allianz, AXA) et des pure player (Viveris REIM). La demande émanant d’investisseurs non-résidents et des fonds souverains étaye les besoins auxquels répondent ces fonds transparent fiscalement.
Encore faible, la part des OPCI grand public n’en a pas moins pris son essor en 2012, 7 ans après l’ordonnance qui les a créé. La très forte croissance de la capitalisation de ces OCPI a permis de multiplier leur encours par 4,5 fois en un an. Cet envol repose essentiellement sur la création de Selectiv’immo par Axa Reim et par la montée en puissance de l’OPCI d’Amundi Immobilier, qui engrange près de 15 millions d’euros de souscriptions par mois (capitalisation à la fin avril 2013 de 241,56 millions d’euros). Nicolas Simon, directeur général d’Amundi Immobilier expliquait récemment à nos confrères de NewsManager.fr sa recette du succès : « nous avons levé toutes les contraintes techniques qui pesaient sur la commercialisation de ce type de produit, notamment les contraintes de liquidité et de fiscalité, permettant ainsi à l’OPCI Grand Public de devenir un support en unités de compte et donc de pouvoir s’intégrer dans la distribution en assurance-vie ». C’est qu’en effet l’OPCI apparaît comme une formidable réponse à l’assurance-vie en matière de diversification immobilière en offrant une liquidité améliorée aux compagnies d’assurances qui bénéficient également de valorisation fréquentes. Ce démarrage des OPCI Grand public en 2012 n’est pas non plus déconnecté de l’excellente performance de la poche investie en valeur mobilière dont une grande part repose sur les foncières cotées en bourse qui se sont très bien comportées l’an dernier. Et comme ce booster continue de surperformer les actions françaises, les OPCI devraient continuer à en profiter en 2013. Les OPCI disposent de qualités indéniables, encore fallait-il le faire savoir. Les initiatives d’AXA REIM et d’Amundi Immobilier ont suffi à le populariser et à en faire une planche de salut pour l’assurance-vie en mal de rendement ces dernières années.
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